L’Agenzia delle Entrate ha pubblicato ieri il Rapporto immobiliare residenziale, relativo a compravendite, mutui e locazioni nel 2020.
Le compravendite
Il Rapporto immobiliare residenziale dell’Agenzia delle Entrate, redatto in collaborazione con l’Associazione Bancaria Italiana (ABI), riporta i dati delle transazioni avvenute nel 2020: circa 558mila le unità abitative compravendute, per un calo pari al 7,7%, circa 46mila unità in meno rispetto al 2019.
Il 2020 vede quindi una interruzione della crescita dei volumi di compravendita che, dal 2014, si stava verificando con tassi medi di crescita del 7,5%.
L’Agenzia segnala come, nel 2020, nei trimestri si siano alternate tendenze diverse, sia negative, per effetto della pandemia, che di recupero, in seguito alle prime prospettive di ripresa.
Il calo dei volumi di compravendita più rilevante si è registrato al Sud (con -9%) e nelle Isole (-9,2%), che rappresentano, però, circa il 25% del mercato nazionale. Al Nord Est si registra la perdita più contenuta, con -6,3%.
Le dimensioni
Nel 2020 sono state vendute abitazioni per un totale di circa 60 milioni di mq., in calo del 6,5% rispetto al 2019, con una superficie media per unità abitativa compravenduta pari a 107,5 mq., che risulta però maggiore rispetto al 2019 (+1,3 mq.).
Al Sud e nelle Isole vi sono i cali più elevati in termini di superficie residenziale scambiata, -8%, e al Nord Est il calo più contenuto, entro il 5%.
Analizzando la superficie media, nel Nord Ovest gli scambi di abitazioni presentano il valore più basso tra le aree, 103 mq., anche se risulta 1,4 mq. più grande del 2019. Nel Nord Est si riscontra la superficie media delle abitazioni compravendute più elevata, pari a 116,1 mq., e con l’incremento maggiore rispetto al 2019, +1,7 mq.
Il fatturato
Il Rapporto immobiliare evidenzia anche i dati di stima di massima sul valore monetario delle abitazioni compravendute. Riguardo al fatturato calcolato per l’anno 2020, la stima complessiva ammonta a poco più di 89 miliardi di euro, in calo dell’8,7% rispetto al 2019 (vale a dire circa 8,5 miliardi in meno).
Quasi il 58% del fatturato riguarda acquisti di abitazioni ubicate al Nord, oltre 51 miliardi di euro, mentre circa il 25% (quasi 22 miliardi) riguarda abitazioni compravendute nel Centro. I restanti 16 miliardi di euro, il 18% del totale nazionale, sono relativi al Sud e alle Isole.
In tutte le aree il fatturato degli scambi di abitazioni è in calo, dal 6,1% del Nord Est all’11,4% del Sud. Nel Nord Ovest, nel Centro e nel Sud il valore medio di un’abitazione compravenduta è diminuito nel 2020 di circa 3mila euro, mentre nel Nord Est e nelle Isole è lievemente aumentato, di circa 400 euro.
In termini relativi, il fatturato medio (per unità abitativa) più elevato è al Centro (poco sopra i 190mila euro); nel Sud e nelle Isole il valore medio dell’abitazione compravenduta rimane al di sotto dei 120 mila euro.
Le pertinenze
Nel 2020 sono stati scambiati, a livello nazionale, più di 82mila depositi pertinenziali, in aumento, rispetto al 2019, del 10,2%.
Al contrario, gli scambi di box e posti auto, circa 330mila transazioni, risultano in diminuzione del 6,6% rispetto al 2019, poco più di un punto in meno rispetto al dato rilevato per le abitazioni.
I maggiori rialzi per i depositi pertinenziali si osservano nelle aree del Nord, dove le compravendite sono aumentate del 22% nel Nord Ovest e di oltre il 16% nel Nord Est. Nelle Isole il dato è chiaramente negativo: -10,4%. Riguardo ai box e ai posti auto, gli acquisti di queste unità segnano una diminuzione abbastanza omogenea nelle diverse aree, con il calo maggiore segnato dal Sud: -8%.
La nuda proprietà
Come di consueto, nel Rapporto immobiliare uno spazio è dedicato anche alla nuda proprietà.
Nel 2020, il volume di compravendite del diritto di nuda proprietà per le abitazioni in Italia è diminuito, rispetto al 2019, del 13,1%.
C’è un andamento simile tra aree geografiche, ma al Sud la percentuale è leggermente più elevata rispetto al dato nazionale, -15,9%, mentre nelle Isole arriva a -7%. Un terzo degli scambi è concentrato nel Nord Ovest, dove la decrescita registrata è di quasi il 15%.
Al Nord Ovest il calo dei trasferimenti del diritto di nuda proprietà per le abitazioni è dovuto principalmente a quanto avvenuto nei comuni capoluogo (-21,1%), mentre nei non capoluoghi la diminuzione rimane in linea con quella nazionale: -11,7%.
Nelle Isole il calo è meno consistente, tanto nei capoluoghi, -5,1% quanto nei comuni minori, -7,9%. Rispetto al 2019, il diritto di nuda proprietà per le abitazioni nelle aree del Centro è in diminuzione in maniera più decisa per i capoluoghi, -17,3%, mentre per i comuni non capoluogo il calo è più dolce, con un -8,9%. Anche nel Sud, per i capoluoghi, il decremento arriva a -19%, ma nei comuni minori si ferma al 14,7%.
I mutui
Nel 2020 sono stati registrati poco meno di 273mila acquisti di abitazioni assistiti da mutuo ipotecario, in calo del 4,8% rispetto all’anno precedente.
Tra le abitazioni acquistate da persone fisiche, quelle effettuate con mutuo hanno riguardato poco più della metà degli scambi, 51%, in leggero aumento rispetto al 2019, quando ammontarono al 49,5%.
Il Nord Ovest e il Centro, che insieme costituiscono quasi il 60% del mercato dei mutui, hanno evidenziato cali in linea con la media nazionale. Al Nord Est la contrazione è inferiore al 3% e l’incidenza degli acquisti assistiti da mutui ipotecari cresce di due punti, andando oltre il 55%. Al Sud, e in particolare nelle Isole, le compravendite con mutuo hanno subito il calo maggiore e l’incidenza degli acquisti con mutuo ammonta a poco più del 40% delle transazioni residenziali.
Il capitale complessivo finanziato per l’acquisto di abitazioni, nel 2020, è di poco minore di 36 miliardi di euro, anch’esso in diminuzione come il volume di compravendite, ma con un calo più moderato, 1,7%, contro il 4,8% osservato per i volumi.
In tutte le aree geografiche si evidenziano cali, mentre nel solo Nord Est si è verificato un incremento del capitale nel 2020, +1,1%, rispetto all’anno precedente.
Nel 2020, il capitale medio finanziato con mutuo ipotecario va poco oltre i 130mila euro, in aumento di 4mila euro a confronto con il 2019. Il valore massimo di tale dato si conferma nel Centro, con 145mila euro in media finanziati per l’acquisto di un’abitazione (quasi 167 mila, nei capoluoghi). Nelle Isole il capitale medio è di 113.500 euro (meno di 110 mila nei comuni non capoluogo). Nella distribuzione geografica del capitale spicca la quota preponderante delle aree del Nord, che superano il 58%.
Nel Rapporto immobiliare c’è anche una stima del valore di scambio delle abitazioni ipotecate. Il valore delle abitazioni compravendute avvalendosi di mutuo, nel 2020, si è assestata a quasi 48 miliardi di euro: il capitale erogato rappresenta, quindi, circa il 75% della spesa di acquisto. La quota di valore finanziato è più elevata nei comuni non capoluogo, quasi l’80%; è minima nei capoluoghi del Nord Ovest, 66% circa, mentre è massima nei non capoluoghi del Sud, con un valore pari all’88,3%.
Nell’anno preso in considerazione, il tasso medio applicato alle erogazioni per acquisto di abitazioni si riduce, rispetto al 2019, di un ulteriore 0,20%, portandosi così sotto il 2%, segnando un nuovo minimo dall’inizio della serie storica.
L’analisi per aree geografiche evidenzia tassi medi più elevati nelle regioni del Sud (2,12%) e del Centro (2,05%), mentre i tassi più bassi, poco sopra l’1,8%, si registrano nelle regioni del Nord. Il calo più consistente è stato rilevato nelle Isole, 0,28 punti in meno nell’ultimo anno.
La durata media del mutuo è in lieve aumento (23,5 anni) e risulta simile nelle aree del Paese, con uno valore maggiore nelle regioni del Centro (24,5).
La rata media a livello nazionale si mantiene nel complesso stabile: 579 euro. Il valore più alto si riscontra al Centro (628 euro), nonostante la maggiore durata dei mutui, segno di erogazioni medie più consistenti, mentre il valore più basso, pari a 510 euro, è stato rilevato nelle Isole.
Le locazioni
Nel 2020 il numero di nuovi contratti di locazione, trasmessi telematicamente o presentati allo sportello per la registrazione, è stato di poco superiore a 1,5 milioni, circa il 12% in meno rispetto al 2019. Questi contratti hanno interessato quasi 1,9 milioni di immobili.
Il Rapporto, analizzando i soli immobili locati per intero, evidenzia che le unità ad uso abitativo oggetto di nuovo contratto di locazione sono state più dell’80% del totale, quasi 1,3 milioni, per una diminuzione dell’8,8% a confronto con il 2019.
Poco meno di 300.000 risultano gli immobili locati per uso non abitativo, ancora più colpiti dall’emergenza pandemica, oltre il 20% in meno del 2019.
Le abitazioni locate nel 2020 ammontano al 5,5% dello stock potenzialmente disponibile, cui corrispondono 4,8 miliardi di euro di canone annuo complessivo, per oltre 72 milioni di mq. di superficie residenziale.
La superficie media dell’abitazione locata è di circa 85 mq., con un canone annuo medio, per unità di superficie, pari a poco più di 66 €/mq. Gli immobili locati sono complessivamente diminuiti di circa il 10% anche se, nel dettaglio dei singoli segmenti, le variazioni si presentano molto diversificate.
In particolare, i contratti ordinari di lungo periodo, che segnano oltre il 50% del mercato, hanno vissuto il calo maggiore: -16,7%. Più contenuta è stata la perdita nell’ambito dei contratti di durata inferiore ai tre anni: -10,7% per quelli ordinari, -6,6% per quelli destinati agli studenti.
Il segmento dei contratti agevolati concordati ha invece registrato un significativo incremento del +8,2% per quanto riguarda le abitazioni locate e +5,7% relativo all’ammontare dei canoni percepiti. L’Agenzia, su quest’ultimo dato, spiega che il risultato “si inserisce nel quadro di una tendenza in atto già da alcuni anni e che ha portato i contratti a canone concordato ad acquisire una quota di mercato sempre più rilevante”.
L’indicatore di accessibilità
Il Rapporto immobiliare Entrate/ABI sul 2020 contiene un aggiornamento sull’affordability index, vale a dire la misura della possibilità, per una famiglia media italiana, di acquistare l’abitazione al prezzo medio di mercato con un mutuo bancario.
A fine 2020, l’indice risultava pari al 15,0%, per soli 2 decimi inferiore ai livelli dell’anno precedente, 10 punti percentuali più del punto di minimo del primo semestre del 2012 e superiore, per quasi 5 punti percentuali, alla prima metà del 2004, precedente massimo storico. Si rileva, inoltre, che nella prima metà dell’anno, nel momento di maggiore difficoltà ciclica dell’economia italiana, l’indice risultava pari al 14,7%, valore comunque elevato.
L’alto indice è stato favorito dalla riduzione del costo del credito nell’arco di tutto il 2020, e questo ha compensato il contributo negativo, soprattutto nel primo semestre, del prezzo relativo delle case.
Volendo proiettarci sull’affordability nel 2021, secondo ABI, i primi mesi di quest’anno indicano una stabilizzazione dell’indice di accessibilità sugli elevati livelli raggiunti negli ultimi mesi del 2020.
In prospettiva
Il Rapporto immobiliare ha messo in luce un 2020 complicato, e non poteva essere diversamente, perché sappiamo tutti bene come la pandemia abbia condizionato le nostre vite. Ma ciò non toglie, come sopra descritto, che il mercato abbia tenuto, considerando le enormi difficoltà dello scorso anno.
Il prevalere dei segni “meno”, quindi, a mio avviso, non deve essere osservato in maniera meccanica o comunque scevra dal contesto che abbiamo vissuto e che, in parte, ancora stiamo vivendo. Tra l’altro, i dati sull’affordability index invitano ad analoga riflessione.
Ad ogni modo, nel prossimo mese di giugno l’Agenzia delle Entrate e l’Istat forniranno i nuovi dati (sul primo trimestre 2021) sulle compravendite e sui prezzi delle abitazioni. Per tessere il filo con quello che verrà, ti invito a leggere i due miei post dedicati alle rilevazioni sull’ultimo trimestre 2020:
__________________________________________________
Ti potrebbe interessare anche
Lascia un commento