Il Fondo salva casa e il blocca aste sono due nuove misure rivolte alle persone che, per difficoltà economiche, rischiano di perdere l’abitazione.
Il “Fondo salva casa” e il “blocca aste” sono norme inserite, rispettivamente, nel Bilancio 2020 e nel Decreto fiscale, diventati entrambi legge alla fine dello scorso dicembre.
A seguire, ti offro una sintesi dei due provvedimenti.
Il “Fondo salva casa”
Si tratta di uno strumento con cui si vuole offrire una possibilità di salvataggio della propria abitazione per chi rischia di perderla per debiti o aste giudiziarie.
Il provvedimento è stato inserito nella Legge di Bilancio 2020 e prevede la costituzione di società di cartolarizzazione a finalità sociale, con la collaborazione di associazioni di promozione sociale.
Questa nuova tipologia di società aiuterebbe il proprietario in difficoltà, comprando l’abitazione o il debito e permettendo allo stesso proprietario/debitore di continuare a vivere nella casa, inizialmente in locazione e avendo poi un’opzione per il riacquisto.
L’intento del legislatore, con questa norma, è anche di tutelare i creditori che, con i proventi della locazione e del successivo riacquisto da parte del proprietario, dovrebbero raggiungere risultati migliori rispetto a quanto ottenibile con la normale esecuzione immobiliare.
Questa misura vuole quindi permettere ai proprietari in difficoltà di non perdere la propria abitazione, evitare il più possibile il ricorso alle esecuzioni immobiliari e garantire ai creditori risultati di rientro apprezzabili.
La partecipazione di un’associazione di promozione sociale deve, inoltre, garantire che il processo di mantenimento della casa di proprietà da parte del debitore sia gestito e monitorato a livello locale, grazie ad una presenza efficace nei territori.
Il “blocca aste”
Un provvedimento in linea con il precedente, ma distinto da esso, è il cosiddetto “blocca aste”, previsto dall’articolo 41 bis del decreto fiscale di fine 2019, collegato alla manovra, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 310 del 24/12/2019.
In caso di procedura esecutiva dell’abitazione principale avviata dal creditore, il proprietario/debitore può avviare un percorso per riuscire a mantenere la propria casa.
Il debitore può chiedere la rinegoziazione del mutuo o un finanziamento a una banca terza, con surroga della garanzia ipotecaria esistente, per estinguere il mutuo in essere.
A supporto del nuovo mutuo, la norma prevede due distinti benefici: l’assistenza del Fondo di garanzia per la prima casa (rifinanziato dall’ultima Legge di Bilancio per il 2020 e in forma specifica da questa norma) e l’esdebitazione per il debito residuo (l’annullamento della parte del debito non coperta dal nuovo mutuo).
Sono diverse le condizioni per poter accedere a questa opportunità:
- il debitore deve essere qualificabile come consumatore, vale a dire “la persona fisica che agisce per scopi estranei all’attività imprenditoriale o professionale eventualmente svolta” (come da “Codice del consumo”, D.Lgs. n. 206 del 2005);
- il creditore deve essere una banca o una società veicolo, come definite dalle norme in materia bancaria e creditizia;
- il debito deve essere un mutuo con garanzia ipotecaria di primo grado sostanziale, concesso per un’abitazione principale e il debitore, al momento della richiesta di rinegoziazione o finanziamento con surroga, deve aver rimborsato almeno il 10% del capitale originariamente finanziato;
- deve essere pendente un’esecuzione immobiliare sul bene oggetto di ipoteca per il credito, il cui pignoramento sia stato notificato tra la data del 1° gennaio 2010 e quella del 30 giugno 2019;
- non vi devono essere altri creditori, oltre al procedente;
- la richiesta deve essere presentata per la prima volta nell’ambito dello stesso processo esecutivo e comunque non oltre il 31 dicembre 2021;
- il debito complessivo non deve essere superiore ai 250mila euro;
- sussistono poi altre condizioni che riguardano il valore dell’importo offerto dal debitore, la durata del nuovo mutuo, i rimborsi sulle spese liquidate dal giudice, eventuali pendenze in carico al debitore.
Se il debitore non riesce ad ottenere personalmente la rinegoziazione o il rifinanziamento del mutuo, questo può essere accordato ad un parente o affine fino al terzo grado, alle stesse condizioni elencate sopra.
Il provvedimento specifica che al creditore procedente o alla nuova banca è riservata la discrezionalità nel concedere o meno la rinegoziazione o il rifinanziamento del mutuo.
Entro novanta giorni dall’entrata in vigore della norma, il Ministro dell’Economia e delle Finanze dovrà emanare un decreto con le ulteriori modalità di applicazione.
In prospettiva
Il Fondo salva casa e il blocca aste sono misure nuove che, seppur in maniera distinta, nascono dall’intento del legislatore di diminuire l’impatto della crisi economica sulle dinamiche abitative delle famiglie.
Bisognerà osservare come queste nuove misure saranno recepite dai decreti attuativi e applicate e che impatto avranno in termini di opportunità concrete per i proprietari in difficoltà, per il sistema creditizio e per la contestuale riduzione delle esecuzioni immobiliari e del disagio abitativo.
Sarà mia cura, come sempre, monitorare il loro andamento e raccontarne gli sviluppi qui sul mio blog.
Aggiornamento del 31/5/2021
Con la conversione in legge del primo decreto Sostegni, viene applicata concretamente (dato che finora non erano stati emanati i decreti attuativi) la normativa cosiddetta “blocca aste”.
Nel decreto Sostegni è stato completamente riscritto l’art. 41-bis del decreto-legge n. 124 del 2019.
Le principali modifiche introdotte sono le seguenti:
- la presentazione dell’istanza deve avvenire entro il 31 dicembre 2022;
- l’immobile oggetto di istanza deve essere adibito ad abitazione principale del debitore quando è iniziata la procedura esecutiva e per l’intera durata della stessa. Non deve rientrare nelle categorie catastali A1, A8 e A9 e non deve avere le caratteristiche di lusso;
- tra i creditori vengono compresi anche gli intermediari finanziari;
- il debitore deve aver rimborsato almeno il 5 per cento del capitale originariamente finanziato;
- il pignoramento deve esser stato notificato entro il 21 marzo 2021;
- l’importo offerto deve essere pari al minor valore tra il debito per capitale e interessi, e il 75% del prezzo base della successiva asta ovvero, nel caso in cui l’asta non sia ancora stata fissata, del valore del bene come determinato dall’esperto di cui all’articolo 569 c.p.c.;
- la restituzione dell’importo rinegoziato o finanziato deve avvenire con una dilazione non inferiore a 10 anni e non superiore a 30 anni decorrenti dalla data di sottoscrizione dell’accordo, e comunque tale che la sua durata in anni, sommata all’età del debitore, non superi il numero di 80.
Il testo completo e ufficiale di questo nuovo art. 41-bis del decreto-legge n. 124 del 2019 lo puoi trovare nel testo coordinato del decreto Sostegni, pubblicato in Gazzetta Ufficiale, all’articolo 40-ter.
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