Mercato residenziale: la ripresa del 2016 è “inequivocabile”

Il rapporto Agenzia delle Entrate-ABI sul mercato residenziale nel 2016 evidenzia il ritorno alla crescita avviato nel 2014.

Anche questo rapporto, elaborato dall’Agenzia delle Entrate (AdE) insieme all’Associazione Bancaria Italiana (ABI), conferma il trend di ripresa del mercato residenziale.

Le compravendite immobiliari nel settore residenziale, nel 2016, ammontano a circa 534mila. Si è lontani, ovviamente, dai livelli del picco massimo raggiunto nel 2006, ma, a partire dal 2014, il ritorno della crescita è evidente. Nel rapporto si parla esplicitamente di “un inequivocabile segnale di ripresa”.

Prudentemente, nel report di AdE e ABI si afferma che è presto per parlare di un vero e proprio ciclo nuovo o di un dato transitorio, ma, se non altro, nell’anno precedente all’attuale sono stati superati i livelli degli anni ’80.

Sono diversi i fattori che hanno contribuito a questo risultato:

• i livelli di ribasso del ciclo negativo avviato nel 2007 non potevano proseguire ulteriormente, visto che le abitazioni sono un bene primario;
• nel 2016, rispetto al 2015, sono aumentati gli occupati e il tasso di crescita del PIL a valori concatenati;
• è cresciuto il clima di fiducia delle famiglie;
• i prestiti mediante mutuo ipotecario hanno avuto condizioni favorevoli, tanto è che il tasso di interesse medio (calcolato sulla prima rata del mutuo) è sceso al 2,31%, dal 2,75 del 2015.

Oltre questo, AdE e ABI considerano altri elementi a supporto del notevole balzo delle compravendite immobiliari residenziali.

L’accoppiata bassi tassi di interesse e riduzione dei prezzi delle abitazioni è stata considerata non perdurante così a lungo. Inoltre, le agevolazioni fiscali per le ristrutturazioni edilizie ed i rendimenti finanziari alternativi all’immobiliare, contraddistinti da una certa volatilità, potrebbero aver costituito ulteriori spinte all’acquisto.

Tutto ciò ha portato ad un +18,9% di compravendite nel 2016, in confronto con il 2015, anno in cui il dato positivo era stato “solo” pari a +6,5%.

Le macroaree geografiche che hanno visto aumenti oltre la media nazionale sono state il Nord Est (+22,4%) ed il Nord Ovest (+22,0%), seguite da Centro, Sud e Isole.

Le dimensioni del compravenduto ammontano ad un totale nazionale di quasi 57 milioni di metri quadri, per una superficie media di 106,6 mq. Le tipologie maggiormente oggetto di acquisto sono state la media (più di 161mila) e la piccola (oltre 123 mila).

I dati relativi al fatturato prodotto dalle compravendite parlano di 89 miliardi di euro spesi nel 2016, 16 in più del 2015.

I valori medi per unità immobiliare, a fronte di una media nazionale di € 166.700, sono direttamente proporzionali alle classi demografiche dei comuni, per cui si va da € 118.200 nei piccoli comuni a € 254.300 nelle città più grandi.

Per quanto riguarda le pertinenze, il dato di crescita è analogo a quello delle abitazioni, infatti magazzini, box e posti auto segnano un +19,0%, ed anche in questo caso sono le macroaree del Nord a registrare numeri oltre la media nazionale.

Il rapporto AdE-ABI si sofferma anche sulla nuda proprietà, il cui aumento rispetto al 2015 è pari a +11,7%, per un totale di poco più di 24mila transazioni e nei comuni non capoluogo se ne sono verificati quasi due terzi. E’ il Nord Ovest la macroarea con il maggior volume di compravendite del diritto della nuda proprietà, pari quasi ad un terzo del totale.

I numeri inerenti i mutui ipotecari sono chiari: le compravendite con il ricorso al prestito sono aumentate del 27,3% rispetto a quanto rilevato nel 2015, per un totale di 246.182 transazioni. La maggior incidenza dell’utilizzo dei mutui ipotecari risiede nei comuni medio piccoli, con un terzo delle transazioni totali.

Il capitale erogato è salito dai 23 miliardi di euro del 2015 ai 29,5 miliardi del 2016, per un incremento pari al 27,8%. La media per unità immobiliare è di quasi € 120.000.

Il tasso medio di interesse si è attestato nel 2016 su un livello nazionale pari al 2,31%, oscillando tra il 2,18% al Nord e il 2,56% al Sud.

Il calo dei tassi e la sostanziale stabilità del capitale unitario erogato hanno contribuito alla diminuzione della rata mensile media, da 592 euro nel 2015 a 570 euro nel 2016.

Osservando i dati su base regionale, è la Lombardia ad avere il maggior numero di compravendite (111.071), pari a circa un quinto del totale nazionale. Seguono il Lazio con poco più di 55mila ed il Piemonte con più di 47mila. Analoghi risultati regionali, in proporzione, sono stati rilevati per quanto concerne la nuda proprietà.

Numeri leggermente diversi sono invece quelli sul valore di scambio stimato, infatti il Lazio ha la portata più alta di fatturato medio per unità immobiliare, pari a € 225.800, seguito da Liguria e Toscana.

Sul fronte dei mutui ipotecari per regione, l’andamento è abbastanza coerente con le compravendite effettuate, ma si registra una particolare incidenza (57,5%) in Friuli Venezia Giulia, mentre in Calabria c’è il livello minimo (26,1%).

In coerenza con i dati sulle macroaree, sono le regioni del Nord ad avere i tassi medi di interesse più bassi, per cui si va dal 2,10% della Val d’Aosta fino al 2,64% della Calabria. La rata media mensile vede il Lazio con la consistenza maggiore (€ 698) e la Toscana a seguire con € 604, sono infatti regioni in cui il capitale unitario è molto elevato, anche per i livelli di prezzo delle abitazioni. Di converso, benché il tasso di interesse sia il più elevato, il contenuto valore del capitale unitario porta la Calabria ad avere la rata media più bassa, pari a € 461.

Nelle principali città italiane nel 2016 sono state compravendute 93.069 abitazioni, per una crescita media di +17,4%.

Milano, Torino, Bologna e Genova sono quelle con l’aumento più consistente rispetto al 2015, tra il 21 ed il 26%. A Roma (che conta circa un terzo delle transazioni nelle grandi città) la crescita supera il 10%.

Nei comuni delle province delle grandi città la crescita complessiva risulta ancora maggiore, quasi il 21%, e sono gli hinterland di Torino e Firenze a superare il 24%.

Anche le locazioni, nel 2016, registrano un incremento, pari all’1,3%, per un totale di quasi un milione e 700mila nuovi contratti. Le abitazioni destinate per intero a nuove locazioni sono state quasi un milione e 400mila, per un lieve aumento dello 0,63% rispetto al 2015.

Come specificato all’inizio, nel rapporto c’è il contributo dell’ABI, in particolare sul tema dell’affordability, vale a dire l’indice che misura la possibilità da parte delle famiglie di comprare casa indebitandosi.

L’affordability si basa su questi fattori:

• reddito disponibile,
• prezzi delle case,
• tassi di interesse sui mutui.

Il 2016 vede un prosieguo del trend positivo di questo indice, toccando il massimo storico nel secondo semestre. Ciò è dovuto principalmente alla forte riduzione del costo dei mutui, oltre che al miglioramento dei prezzi relativi delle case rispetto al reddito disponibile, anche se le quotazioni, di recente, sono lievemente cresciute.

Nella seconda parte del 2016, inoltre, la quota di famiglie con reddito sufficiente a coprire il costo del mutuo è salita al 74%, nuovo massimo storico, con omogeneità territoriale, vale a dire che tale accessibilità è stata rilevata in tutte le regioni.

Sarà mia cura, come sempre, proseguire nell’aggiornamento del mio blog sulle prossime rilevazioni inerenti soprattutto il mercato residenziale.

Intanto, con l’occasione, ti segnalo due miei recenti post, relativi a:

• l’ultima rilevazione Istat sui prezzi delle abitazioni;
• la rilevazione dell’AdE sulle compravendite nell’ultimo trimestre 2016.

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