Un recente studio pubblicato dalla Banca d’Italia evidenzia il rapporto tra i prezzi delle case e la loro efficienza energetica.
Lo studio della Banca d’Italia
Lo studio in questione – il cui titolo è “The capitalization of energy labels into house prices. Evidence from Italy” – fa parte della serie “Questioni di Economia e Finanza (Occasional Papers)” della Banca d’Italia ed è a cura di Michele Loberto, Alessandro Mistretta e Matteo Spuri.
Lo scenario
Il lavoro che indaga il rapporto tra prezzi delle case e prestazioni energetiche definisce lo scenario del patrimonio immobiliare residenziale italiano.
In esso si afferma che nell’Unione Europea gli edifici residenziali rappresentano circa il 9% del totale delle emissioni di gas serra (citando la Commissione Europea, 2021).
In Italia, invece, il dato tende a salire, considerando che le case, oltre ad essere in media un patrimonio vetusto, contribuiscono per il 12,5% alle emissioni di gas serra (dati ISPRA, 2023).
Il rapporto tra prezzi delle case e prestazioni energetiche
Lo studio della Banca d’Italia esamina i numerosi dati offerti da Immobiliare.it, il portale online per gli annunci di vendita di case in Italia.
In base ai dati dell’IEA (l’Agenzia Internazionale dell’Energia – 2023), in Italia gli edifici residenziali richiedono energia per un valore quasi doppio rispetto agli edifici terziari.
Nel 2022 le case in vendita su Immobiliare.it risultavano in classe energetica da A1 ad A4 circa per il 10%, mentre circa il 65% aveva un’attestazione pari a F o G.
In media, nel 2022, il prezzo al metro quadrato di una casa con etichetta da A1 ad A4 era superiore di circa il 40% rispetto a una casa con etichetta F o G.
Questo valore del 40%, nello studio, viene indicato senza considerare le condizioni specifiche. Invece, a parità di condizioni, il prezzo per le case in classe energetica A risulta superiore del 25% rispetto alle case con le peggiori prestazioni energetiche.
Si tratta, afferma lo studio, di risultati medi a livello nazionale, ma sono forti le diversità a livello locale.
Le classi energetiche sono difficilmente comparabili tra località diverse. Inoltre, l’Italia ha significative eterogeneità riguardo alle condizioni climatiche. E così, il sovrapprezzo medio per le case di classe A ammonta al 12% nelle zone più calde zone fino a raggiungere il 37% in quelle più fredde.
Il rapporto sottolinea anche una significativa eterogeneità delle normative a livello locale, che incide sulla misurazione delle prestazioni energetiche.
Non dobbiamo poi dimenticare che le case in classi energetiche diverse spesso hanno anche età e condizioni strutturali diverse.
Le politiche per l’efficienza energetica
Nello studio della Banca d’Italia si fa riferimento, in base ai dati sopra esposti, alle strategie che potrebbero essere adottate per incentivare l’efficienza energetica, visto il panorama immobiliare residenziale mediamente vetusto. Si evidenzia come gli incentivi sia opportuno:
- concentrarli sulle fasce più povere della popolazione;
- differenziarli su base regionale o provinciale, vista l’eterogeneità sopra descritta.
Gli autori parlano di incentivi in base al reddito, per garantire una transizione giusta, per promuovere un’economia più green che sia, allo stesso tempo, più equa e inclusiva.
In prospettiva
Nel lavoro proposto dagli esperti della Banca d’Italia emergono molti aspetti interessanti sul presente e sul futuro delle case italiane.
Oltre ad avere l’ennesima conferma che il patrimonio immobiliare residenziale italiano ha estremo bisogno di essere riqualificato, si traccia una linea chiara sulle tendenze di mercato connesse alle prestazioni energetiche delle abitazioni.
La complessità e l’eterogeneità dei dati su cui gli studiosi hanno lavorato non ha comunque impedito loro di fornire un quadro realistico e intelligibile.
Il rapporto tra prezzi delle case e prestazioni energetiche emerge senza ombre e aiuta, secondo me, a identificare gli attori, le azioni, le criticità e le potenzialità:
- i cittadini e le famiglie, proprietari delle case, con i rispettivi redditi da poter mettere in gioco;
- le imprese di settore: quelle edili, tra cui quelle che lavorano sulla riqualificazione degli immobili e gli investitori e operatori in ambito immobiliare;
- i decisori e gli amministratori politici, dal livello nazionale a quello locale;
- la vetustà di buona parte del patrimonio immobiliare italiano;
- l’attenzione alle tematiche connesse all’ambiente e ai cambiamenti climatici;
- il rapporto e l’interazione con le dimensioni e le appartenenze internazionali (ad esempio, la questione della Direttiva UE sulle case green).
In questo semplice elenco, che meriterebbe ovviamente maggiori specificazioni, sembra esserci solo tutta la complessità della questione, ma in realtà io ci vedo enormi potenzialità, a patto, ovviamente, di favorire costantemente condizioni di dialogo e di interconnessioni, per stabilire e raggiungere insieme obiettivi ambiziosi.
Uno dei problemi principali, emerso anche dallo studio della Banca d’Italia, rimane quello del numero molto elevato di immobili residenziali da riqualificare.
E’ per questo che bisogna metter mano anzitutto a questo aspetto, dato che una casa riqualificata non è solo un luogo in cui vivere bene, magari risparmiando sulle bollette, ma può diventare per molte famiglie un patrimonio (nuovo o rinnovato), in grado quindi, in base alle esigenze, di poter essere ri-messo in gioco nel mercato immobiliare.
Pertanto, il divario già esistente tra i prezzi delle case nelle classi energetiche estreme va fermato, anzi, va colmato quanto prima, proprio perché è direttamente connesso con la ricchezza complessiva del nostro Paese.
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