Il mercato non residenziale in espansione anche nel 2019

Il mercato non residenziale ha ottenuto anche nel 2019 una crescita complessiva, in particolare grazie a negozi e uffici.

Il Rapporto dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate sugli immobili a destinazione terziaria, commerciale e produttiva nel 2019 è stato pubblicato pochi giorni fa.

Il mercato non residenziale rappresenta circa il 10% dell’intero mercato immobiliare italiano, soprattutto grazie al terziario-commerciale (8,6%).

Gli uffici

Le compravendite di uffici nel 2019 sono state 10.477, che, dopo il 2018, riportano il settore in crescita, pari al +4,8%.

Oltre il 60% delle compravendite è concentrato al Nord (35,5% nel Nord Ovest, 25,4% nel Nord Est). La Lombardia è il mercato regionale più significativo, con il 27,6% del totale nazionale.

Delle macroaree, solo il Sud è quella che nel 2019 riporta un dato negativo a confronto con il 2018 (-2,3%).

Per quanto riguarda le quotazioni, a livello nazionale, la media annuale di riferimento, per unità di superficie, per la tipologia uffici, risulta nel 2019 pari a 1.356 €/mq., che prosegue la dinamica di diminuzione, ma con un rallentamento (il tasso del 2019 è -0,7%, mentre era -1,1% nel 2018).

Tra le principali città italiane, Milano evidenzia la maggior dinamicità del mercato degli uffici, con il 3,15% dello stock compravenduto.

Il raffronto con il 2018 vede le migliori performance sul compravenduto a Bologna, Palermo e Roma. Le quotazioni sono invece quasi tutte in calo, ad eccezione di Milano, Torino e Venezia.

I valori medi più alti risultano comunque quelli di Venezia (3.791 €/mq.), Roma (3.016 €/mq.), e Milano, che rimane appena sotto i tremila euro al metro quadro.

I negozi

I dati sui volumi di compravendita dei negozi confermano la tendenza di crescita degli anni recenti, passando dal +4,6% nel 2018 al +6,5% nel 2019.

Nel Lazio (+15,4%), in Emilia Romagna e in Lombardia si registrano le espansioni maggiori a livello regionale.

La Lombardia segna il dato più rilevante, 1,8%, riguardo allo stock compravenduto e in questa stessa regione è avvenuto poco più di un quinto degli scambi nazionali.

La quotazione media di riferimento, per unità di superficie, per la tipologia negozi a livello nazionale è pari a 1.523 €/mq., ancora in calo (-1,1%) rispetto al 2018.

Milano e Roma sono, tra le principali città italiane, quelle col maggior numero di scambi, circa duemila per ciascuna.

Nel raffronto con il 2018, le quotazioni delle grandi città sono tutte in calo, ad eccezione di Milano (con +5,4%), con Napoli e Venezia sostanzialmente stabili. La città lagunare detiene la quotazione media decisamente più alta, con 4.308 €/mq., seguita da Milano (3.538 €/mq.), Napoli (2.877 €/mq.) e Roma (2.625 €/mq.).

Il settore produttivo

Nel mercato non residenziale, il settore produttivo è l’unico a mantenere una sostanziale stabilità (-0,05%) nel 2019, considerando che dal 2017 aveva registrato un rallentamento.

L’unico incremento delle compravendite degno di nota è quello registrato nelle Isole, con +36,4%. Tale variazione va però inscritta nel limitato impatto delle Isole stesse, che  conteggiano il 4,4% del totale nazionale, mentre i due terzi delle compravendite sono avvenuti al Nord.

Lo stock compravenduto vede un indice superiore al 2% solo in Lombardia.

Nello studio dell’Agenzia delle Entrate sulle quotazioni si fa riferimento a capannoni tipici e industriali, in prevalenza censiti nelle categorie catastali D/1 e D/7. In queste categorie sono, però, censiti anche altri immobili di tipologia diversa dai capannoni (ad es. immobili che ospitano impianti per la produzione, traporto e distribuzione di energia).

La quotazione media annuale di riferimento per unità di superficie, per gli immobili del settore produttivo a livello nazionale, nel 2019 è di 477 €/mq., in calo dell’1,4% rispetto al 2018, dopo l’1,9% già perso l’anno precedente e il -2,4% rilevato nel 2017 sull’annualità 2016.

La diminuzione riguarda la totalità delle regioni, con le sole eccezioni rappresentate dalla Valle d’Aosta, stabile, e da Basilicata, Calabria e Molise che hanno totalizzato  deboli aumenti.

Osservando l’andamento su base provinciale, si nota che in termini assoluti Milano ha registrato il numero più alto di unità immobiliari a destinazione produttiva compravendute, oltre mille nel 2019 (+0,7% rispetto al 2018), seguita dalle province di Torino, Brescia e Bergamo, ma con un volume di scambi pari all’incirca alla metà del capoluogo lombardo.

I maggiori rialzi nel 2019, per i volumi di compravendita, si rilevano nelle province di Vicenza e Modena, mentre Torino, Bologna e Padova sono le province con la riduzione di scambi più accentuata.

La provincia di Roma ha la quotazione media più alta (780 €/mq.), ma con un calo del 3,3% nel 2019 rispetto al 2018.

Il valore di scambio

Il Rapporto dell’Agenzia delle Entrate definisce, inoltre, il valore di scambio stimato per i tre settori. Esso ammonta complessivamente a 15,9 miliardi di euro, circa 300 milioni di euro più del 2018 (per una crescita pari al +1,9%). Il dato deriva dall’effetto combinato della crescita dei negozi (+7,4%) e dei tassi negativi registrati per gli uffici (-2,8%) e per il settore produttivo (-1%).

La superficie totale compravenduta (stimata) ammonta a oltre 1,6 milioni di mq. per gli uffici (superficie media: circa 155 mq.), a circa 3,9 milioni di mq. per i negozi (superficie media: 125 mq. circa) e a oltre 13 milioni di mq. per il settore produttivo (superficie media: 1.078 mq.).

La quota del valore di scambio collegata agli uffici è stimata di poco superiore ai 3 miliardi di euro (quasi il 20% del totale) ed è inferiore a quella stimata per negozi e immobili produttivi, circa 6,4 miliardi di euro per entrambi, con una quota relativa pari a circa il 40% per ambedue i settori.

Come per il residenziale, anche per il mercato non residenziale l’analisi dell’Agenzia delle Entrate sottolinea come, per le prossime rilevazioni inerenti i primi mesi del 2020, a causa dell’emergenza dettata dal Covid-19, ci sarà da aspettarsi, in linea tendenziale, un’interruzione della linea di crescita verificatasi fino allo scorso anno.

Come sempre, sarà mia cura continuare ad osservare e a raccontare le evoluzioni di mercato. Con l’occasione, ti invito a leggere il mio recente post sull’analisi del mercato residenziale nel 2019.

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