I dati sulle abitazioni compravendute a Roma e nel Lazio nel 2017 evidenziano il prosieguo, seppur in flessione, del percorso di crescita avviato nel 2014.
Il mercato residenziale nel Lazio risente dell’attrazione dei comuni capoluogo, a discapito delle zone più periferiche. Si tratta comunque di un mercato ancora in crescita, nonostante la lieve flessione e la differenziazione tra le varie zone che costituiscono il territorio regionale.
L’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate ha pubblicato il 1° giugno scorso i report sul mercato residenziale del 2017 nelle regioni italiane.
Ti offro quindi una sintesi di quanto è avvenuto nel mercato delle abitazioni nel Lazio lo scorso anno, con uno sguardo specifico sulla Capitale.
Il mercato nel Lazio
Il 2017 ha visto, nel Lazio, 56.259 compravendite di abitazioni, per un +3,1% rispetto al 2016.
Più di 45mila (oltre l’80% regionale) sono le transazioni avvenute nella provincia di Roma, mentre nelle altre province si oscilla tra le mille e le quattromila.
L’unica provincia con rendimento negativo in confronto con il 2016 è quella di Rieti, che evidentemente risente dei fenomeni sismici che l’hanno coinvolta.
Interessante il dato IMI – vale a dire l’intensità del mercato immobiliare – che misura la quantità di compravendite in rapporto allo stock esistente in un dato territorio.
Sia nella provincia che nel capoluogo il dato maggiore è quello di Roma, che segna un’IMI oltre il 2%, seguita a ruota da Viterbo città, mentre è Frosinone, sia provincia che capoluogo, ad avere il valore più basso, sotto l’1%.
Le transazioni nelle cinque città capoluogo supera le 33mila, di cui oltre 31mila solo a Roma, a seguire solo Latina città supera quota mille, per un incremento del 9%.
Le dimensioni degli immobili abitativi normalizzati venduti nel Lazio sono, in media, di 97,3 mq., dai circa 94 mq. di Roma ai 118 mq. della provincia di Frosinone.
Sia nei territori provinciali che nelle città capoluogo la classe dimensionale più scambiata è quella che va dai 50 agli 85 mq., seguita da quella 85-115 mq.
Il taglio fino a 50 mq., ultimamente sempre più richiesto, è in crescita a Roma e provincia, in provincia di Latina e a Viterbo città.
Le quotazioni medie – da prendere pertanto solo come punti di riferimento – sono di € 2.759/mq. per le città capoluogo e di € 1.356/mq. nei territori provinciali.
Sia nelle province che nei capoluoghi, a confronto con il 2016, si tratta comunque di valori diminuiti, ad eccezione di Latina città, che si mantiene sostanzialmente stabile (+0,10%). Nella Capitale le quotazioni medie sono scese dal 2016 al 2017 di oltre il 3%.
Il mercato nella provincia di Frosinone
Nel 2017 sono state 2.237 le transazioni abitative in provincia di Frosinone (+1,9%), di cui più di 200 nel capoluogo, ma la macroarea con il maggior numero di compravendite è stata quella della Bassa Ciociaria (517), seguita dai Monti Ernici con più di 400.
Valle dei Santi-Aurunci è l’area che detiene il maggior incremento di scambi rispetto al 2016, con +19,5%, seguita da Monti Ernici, oltre il 18%. La Conca di Sora ha invece subìto il maggior calo, con un -11,3%.
Sono Bassa Ciociaria e Monti Ernici le macroaree in cui si è dispiegato il maggior dinamismo (IMI) in provincia di Frosinone, poco sopra l’1%, con il capoluogo subito a ruota.
La quotazione media provinciale è poco sopra i mille euro al metro quadro, con Frosinone città che è ben oltre i 1.600. A confronto con il 2016, solo le aree di Val Comino-Mainarde e Valle dei Santi-Aurunci sono stabili, tutte le altre sono in calo, in particolare il capoluogo (-4,16%).
Il mercato nella provincia di Latina
Le 4.260 transazioni residenziali nel 2017 spingono il territorio provinciale di Latina ad un +8,3% in confronto con il 2016.
Le Isole Pontine sono l’unica area che segna un calo (-33,4%), tutte le altre sono in linea con la media provinciale, in particolare il Sud Pontino con +13,7%.
Latina città è in ambito positivo anche per l’IMI, +1,72%, per più di mille compravendite.
La quotazione media provinciale è pari a € 1.446/mq., di poco maggiore quella di Latina, mentre le Isole Pontine si collocano decisamente oltre, superando i 3.700 euro/mq. Rispetto al 2016, quasi tutte le aree della provincia di Latina perdono terreno come quotazione, ad eccezione di Latina città e dell’Area Nord, in sostanziale stabilità.
Il mercato nella provincia di Rieti
Il territorio reatino risente fortemente degli effetti dei fenomeni sismici che hanno interessato in particolare le zone montane, per cui le transazioni abitative sono in netto calo, a confronto con il 2016.
Il dato provinciale, per 1.188 compravendite complessive, segna un -7,3%, con Rieti città che si colloca a -15,2% e la Zona Montana a -53,3%.
Le uniche aree in cui si rilevano aumenti sono quelle della Tancia (+28,9%), dei Monti Sabini, del Salto-Turano e del Montepiano Reatino.
Come detto sopra, anche i dati IMI confermano il trend territoriale, per cui nella Zona Montana il dinamismo si ferma allo 0,27%, di converso l’area Bassa Sabina-Tevere si colloca al punto più alto, con 1,39%, seguita dalle Terre dell’Olio (1,32%).
I valori degli immobili residenziali nella provincia reatina sono tutti in calo. La media provinciale è pari a € 1.043/mq., a Rieti città sale a 1.175 euro.
Il valore più alto sono i 1.210 euro al metro quadro della Bassa Sabina-Tevere, sebbene in calo del 15,28% rispetto al 2016. Per la Zona Montana le pubblicazioni delle quotazioni sono state sospese negli ultimi due anni considerati, quindi bisogna risalire al 2015 per l’ultimo dato disponibile di € 1.057/mq.
Il mercato nella provincia di Viterbo
In questo territorio le 3.128 transazioni residenziali portano ad un aumento del 2,8% rispetto al 2016.
Il capoluogo detiene quasi un quarto del totale degli scambi, con lieve aumento, ed il migliore indice di dinamismo, oltre il 2%.
Molto dinamiche anche l’area Cimina e la Maremma Viterbese, in crescita la Valle del Tevere ed il Lago di Bolsena. Con un calo di compravendite oltre il 10% si rilevano l’Alta Tuscia e le Colline Castrensi.
La quotazione media provinciale è di € 1.263/mq., superata dalla Maremma Viterbese e da Viterbo città. Gli indici dei valori confrontati con il 2016 si attestano su lievi cali, tendenti comunque ad una sostanziale stabilità, con -0,24% a livello complessivo provinciale.
Il mercato nella provincia di Roma
Nel territorio della provincia di Roma le transazioni nel 2017 sono state 45.446, di cui più di 31mila nella sola Capitale (+3,0%).
A seguire, la macroarea provinciale con il maggior numero di compravendite è quella dei Castelli Romani, con più di 3mila, ma con un rendimento negativo (-2,9%) rispetto al 2016.
Le aree in maggior crescita sono invece quelle di Litorale Sud (+12%) e dell’Asse Tiburtina, bene anche gli Assi Flaminia e Casilina.
I valori IMI, che denotano la dinamicità del mercato immobiliare, sono maggiormente elevati, nell’ordine, nel Litorale Nord, nell’Asse Tiburtina, a Roma città e nel Litorale Sud, tutti oltre il 2%. L’IMI più bassa si riscontra nell’Asse del Fiume Aniene.
La quotazione media per metro quadro nel territorio provinciale romano è pari a € 2.411, superata da Roma Capitale, con € 2.897/mq., seguita dal Litorale Nord con € 1.783/mq., fino all’Area del Fiume Aniene che non supera i 900 euro/mq.
In tutte le aree della provincia di Roma le quotazioni diminuiscono rispetto al 2016, in particolare nel Litorale Sud (-6,10%) e ai Castelli Romani (-4,91%). I cali minori sono rilevabili negli Assi Flaminia e Casilina, sotto l’1%.
Il mercato nella Capitale
Le compravendite nella Capitale sono state, nel 2017, 31.131, per un aumento del 3% rispetto al 2016.
La macroarea che conteggia il maggior numero di transazioni è quella di Casilina-Prenestina, con 2.671, per un +8,9% di crescita. L’area Fuori GRA Sud segna un aumento di ben +64,0%, per 322 scambi. L’area che invece presenta il calo maggiore è quella di Appia-Tuscolana, -12,8%, nonostante le 1.626 compravendite.
Oltre le 2.500 transazioni si collocano Fuori GRA Est e Salaria, a seguire l’asse Colombo-Ostiense-Litorale.
La Cintura EUR, nonostante le meno di mille compravendite, risulta essere l’area più dinamica, con un IMI pari a 2,83%, di poco superiore al 2,69% di Eur-Laurentina. L’IMI media cittadina è invece di 2,18%.
Le quotazioni medie, come detto sopra, sono sempre puri valori di riferimento, ad ogni modo il dato cittadino si avvicina ai 3mila euro al metro quadro, con oscillazioni tra i quasi 2mila di Fuori GRA Est e i quasi 6mila del Centro Storico.
Mettendole a confronto con il 2016, le quotazioni calano in tutte le zone della città (dato medio: -2,79%), ad eccezione di Ostiense-Navigatori, che mantiene un +0,61%. Il calo principale è di Fuori GRA Est, con -6,23%, ma anche una zona abbastanza centrale come Prati-Trionfale si avvicina ad una perdita del 6%.
Ti offro a questo punto un rapido sguardo sulla macroarea Asse Colombo-Ostiense-Litorale, che coincide con il Municipio X.
Sono quasi 2.400 le transazioni avvenute nel 2017, con oltre 900 ad Ostia e quasi 400 ad Acilia Sud.
Il paragone con la quantità di compravendite effettuate nel 2016 racconta di un calo forte all’Axa (-45%), oltre che ad Ostia e Infernetto che scendono più del 6%.
Con 77 compravendite, Ostia Antica cresce quasi del 60%, ma buone performance si rilevano anche a Dragoncello, Dragona, Stagni e Casal Palocco.
L’indice di dinamismo risulta elevato all’Axa, all’Infernetto, a Casal Palocco e a Stagni.
La quotazione media nel Municipio X è pari a € 2.359/mq., con oscillazioni tra i quasi 2.000 di Dragoncello e gli oltre 2.700 di Casal Palocco. Tutte le zone vedono i valori scendere, a confronto con il 2016, ad eccezione dell’Infernetto, che è cresciuta di 0,80%, a fronte di un calo territoriale di -1,50%.
Considerazioni finali
Numeri e dati in quantità sul mercato a Roma e nel Lazio, che ho cercato di sintetizzare al massimo, per offrire un quadro d’insieme il più possibile sostanziale e leggibile.
Si conferma quanto ho accennato all’inizio, vale a dire l’attrazione esercitata dai capoluoghi rispetto alle zone meno centrali, per cui il mercato risente dei poli costituiti dalle città, a volte a dispetto delle zone più lontane dai centri nevralgici.
Quello del Lazio è comunque un mercato residenziale ancora in crescita, nonostante la leggera flessione, in continuità col percorso di risalita cominciato nel 2014.
Lo sguardo che ho offerto sulla Capitale e sul Municipio X mostra una metropoli abbastanza in movimento, in cui alcune zone centrali e non hanno vissuto nel 2017 molti scambi, principalmente dovuti a dinamiche demografiche, familiari e lavorative.
Se lo desideri, sono disponibile a compiere analisi più particolareggiate su zone del Lazio o della Capitale che fossero di tuo specifico interesse.
Intanto, per approfondire, ti segnalo il post che ho pubblicato un anno fa, relativo a cosa avvenne nel Lazio nel 2016.
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