Una recente Ordinanza della Cassazione afferma che spetta al venditore il pagamento dei lavori condominiali deliberati prima del rogito.
La Corte Suprema di Cassazione ha emesso un’Ordinanza, la n. 11199 del 28 aprile 2021, relativa al pagamento dei lavori condominiali per un immobile compravenduto in seguito alla delibera.
La Cassazione afferma che i costi dei lavori spettano a chi “era proprietario dell’immobile compravenduto al momento dell’approvazione di detta delibera, la quale ha valore costitutivo della relativa obbligazione”.
Pertanto, per un immobile compravenduto dopo una delibera condominiale in cui erano stati stabiliti lavori straordinari, vale la regola secondo cui è il venditore a dover farsi carico delle spese, “anche se poi i lavori siano stati, in tutto o in parte, effettuati in epoca successiva”.
In base all’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile, chi subentra (l’acquirente) “nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente”. Pertanto, in base all’Ordinanza, l’acquirente potrebbe rivalersi sul venditore, nel caso in cui il condominio gli chiedesse le spettanze relative ai lavori effettuati.
Ciò non toglie che venditore e acquirente possano pattuire diversamente in sede di compravendita, ma, afferma ancora la Cassazione, sono “inopponibili al condominio i patti eventualmente intercorsi tra costoro” e l’amministratore del condominio comunque dovrebbe agire in forza dell’art. 63 sopra citato.
L’Ordinanza della Cassazione riprende un tema già trattato in passato e rimette al centro il venditore per il pagamento dei lavori stabiliti prima del rogito.
Può capitare che la compravendita di immobili all’interno di condomìni avvenga a cavallo di una deliberazione di lavori di manutenzione straordinaria e, tra l’altro, siamo in una fase storica in cui esistono diversi bonus fiscali per incentivare l’apertura dei cantieri nei condomìni.
E’ fondamentale e doveroso che le compravendite avvengano nella massima trasparenza anche da questo punto di vista, nel senso che le parti devono essere informate anche sulla situazione del condominio, oltre che del singolo immobile.
Bisogna infatti verificare quanto avvenuto fino al rogito, ma non di meno conoscere, ed eventualmente pattuire in maniera aggiuntiva a quanto definito per la compravendita, quello che potrebbe spettare in seguito, sempre nell’interesse di entrambe le parti.
Tutto questo perché, a mio avviso, la transazione deve corrispondere, anche in casi del genere, al pieno e contestuale raggiungimento degli obiettivi del venditore e dell’acquirente.
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