Pubblicate in Gazzetta Ufficiale le nuove regole per le locazioni a canone concordato, le transitorie e quelle per studenti universitari.
Le regole ridefinite dal decreto ministeriale riguardano veramente moltissime persone – lavoratori, famiglie, studenti, cittadini – che, per motivi familiari, sociali e lavorativi, stipulano queste tipologie di contratti locativi.
Il Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti (MIT), di concerto con il Ministro dell’Economia e delle Finanze, ha emanato il Decreto del 16 gennaio 2017, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale Serie Generale n. 62 del 15/3/2017. Il Decreto contiene, in allegato, anche i contratti tipo.
Il provvedimento recepisce la nuova Convenzione nazionale, siglata al MIT il 25 ottobre scorso dalle maggiori associazioni di proprietari e inquilini, al fine di aggiornarla dopo diversi anni.
I contratti di locazione toccati dal provvedimento sono quelli a canone concordato (art. 2, comma 3 della Legge 431/1998) e i transitori e quelli per studenti universitari (art. 5, commi 1, 2 e 3 della stessa Legge).
Canone concordato
Anzitutto segnalo che i contratti a canone concordato (3+2) potranno essere stipulati anche nei Comuni in cui non c’è l’alta tensione abitativa, dove quindi ora è possibile siglare accordi territoriali.
Il primo articolo del decreto riguarda la determinazione dei canoni locativi nella contrattazione territoriale. Negli accordi territoriali vengono stabilite le fasce di oscillazione all’interno delle quali, in base alle caratteristiche dell’edificio, dell’unità o della porzione di unità immobiliare, viene concordato il canone tra le parti.
A questo scopo, le organizzazioni che rappresentano proprietari e conduttori individuano, oltre alle microzone in cui sono suddivisi i Comuni, le aree aventi caratteristiche omogenee per:
- valori di mercato;
- dotazioni infrastrutturali;
- tipologie edilizie.
Altri elementi di cui si tiene conto per la definizione del canone sono:
- tipologia dell’alloggio;
- stato manutentivo (anche dell’intero stabile);
- pertinenze;
- spazi comuni;
- servizi tecnici (ascensore, condizionamento, ecc.);
- eventuale dotazione di mobilio.
Anche per i grandi detentori di proprietà immobiliari (assicurazioni, enti previdenziali pubblici e così via) la determinazione dei canoni rientra nelle fasce di oscillazione. Possono inoltre essere siglati accordi integrativi, per migliorare le condizioni contrattuali di categorie di conduttori che hanno particolari esigenze.
Per il soddisfacimento delle esigenze abitative di lavoratori non residenti e di migranti (comunitari e non), alla definizione degli accordi integrativi possono partecipare anche imprese, associazioni datoriali e associazioni onlus che si occupano di immigrazione.
Gli accordi territoriali possono prevedere, se la cedolare secca non viene scelta dal locatore, che il canone sia aggiornato in maniera contrattata, comunque non oltre il 75% della variazione Istat.
Locazioni transitorie
Per i contratti di locazione transitoria rimane invariato il presupposto per cui il proprietario o il conduttore abbiano esigenze dettate da motivi di studio, lavoro, aggiornamento formativo o ricerca occupazionale.
La durata rimane non superiore ai 18 mesi. Per immobili che ricadono in Comuni con più di 10.000 abitanti, il canone viene stabilito all’interno delle fasce di oscillazione descritte sopra. Gli accordi territoriali possono prevedere variazioni fino ad un massimo del 20%, in considerazione di particolari esigenze locali.
I canoni e gli oneri accessori per locazioni della durata massima di 30 giorni sono rimessi alla libera contrattazione delle parti.
L’esigenza di transitorietà del locatore o del conduttore:
- deve essere dichiarata nel contratto;
- va allegata la relativa documentazione, facendo riferimento a quanto indicato dall’accordo stipulato localmente.
In caso di inadempimento nella stipula del contratto transitorio, la durata viene ricondotta al contratto 4+4 (art. 2, comma 1 della Legge 431/1998).
Studenti universitari
Per i contratti di locazione per studenti universitari la loro stipula potrà avvenire anche in Comuni (diversi dalla residenza dello studente) sedi di master, dottorati e specializzazioni, oltre che ovviamente sedi universitarie.
La durata rimane da 6 mesi a tre anni ed il contratto è rinnovabile alla prima scadenza, mentre il conduttore deve comunicare la disdetta almeno un mese e non oltre tre mesi prima.
Questi contratti possono essere sottoscritti da:
- singoli studenti;
- gruppi di studenti;
- aziende per il diritto allo studio.
I canoni sono stabiliti in base agli accordi territoriali, come sopra descritto.
Oneri accessori
Per queste tre tipologie contrattuali, viene adottata la Tabella degli oneri accessori, anch’essa allegata al Decreto.
Agevolazioni fiscali
Il reddito imponibile dei fabbricati locati è ridotto di un ulteriore 30%, purché nella dichiarazione dei redditi – relativa all’anno in cui si intende usufruire dell’agevolazione – siano indicati:
- gli estremi di registrazione del contratto di locazione;
- l’anno di presentazione della denuncia dell’immobile ai fini dell’imposta comunale;
- il Comune di ubicazione dello stesso fabbricato.
La cedolare secca rimane al 10% fino a tutto il 2017, mentre dal 2018 passerà al 15%, salvo proroghe.
Le altre forme di agevolazione fiscale, in base alle fasce di reddito, sono elencate in dettaglio all’articolo 5 del Decreto.
Negoziazione paritetica e conciliazione stragiudiziale
Il Decreto, al fine di limitare il ricorso a contenziosi giudiziali, prevede forme di negoziazione paritetica e conciliazione stragiudiziale, richiedibili da ciascuna parte. Le modalità sono descritte nello specifico Allegato E al Decreto.
Con l’occasione, segnalo due miei post, dedicati a:
Aggiornamento del 26 aprile 2018
Sulle agevolazioni fiscali per i contratti a canone concordato, l’Agenzia delle Entrate ha emanato, il 20 aprile scorso, la Risoluzione n. 31/E. In essa, viene chiarito quando è necessaria l’attestazione rilasciata dalle organizzazioni che rappresentano proprietà e conduttori, come da articolo 1, comma 8, del Decreto descritto sopra.
Nella Risoluzione, l’Agenzia delle Entrate afferma, tra l’altro, che l’attestazione – per i contratti non assistiti dalle organizzazioni di proprietari o inquilini – risulta necessaria laddove gli Accordi territoriali abbiano recepito le previsioni del Decreto sopra citato, altrimenti non lo è.
Inoltre, nello stesso documento l’Agenzia delle Entrate specifica come tale attestazione sia inquadrata laddove venga allegata al contratto di locazione.
Puoi scaricare la Risoluzione n. 31/E cliccando qui.
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