La cedolare secca è il regime fiscale agevolato per la locazione abitativa: in questo post la descrivo (e c’è un’infografica da scaricare).
Introdotta dal D.Lgs. n. 23 del 2011, la cedolare secca è facoltativa, nel senso che il locatore può scegliere di avvalersi di questo regime fiscale agevolato quando mette in locazione un immobile ad uso abitativo.
Con questo regime, si paga un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali (per quanto concerne la parte che deriva del reddito dell’immobile). In caso di locazione a canone libero, l’imposta è del 21%, mentre con il canone concordato, per il quadriennio 2014-2017, l’aliquota è del 10%.
C’è inoltre l’esenzione dalle imposte di registro e di bollo previste per registrazioni, risoluzioni e proroghe contrattuali, mentre in caso di cessione del contratto di locazione è comunque dovuta l’imposta di registro. La scelta della cedolare secca implica che il locatore rinunci all’aggiornamento del canone, inclusa la variazione Istat, finchè l’opzione è attiva.
L’opzione può essere esercitata all’avvio del contratto o anche negli anni successivi. L’inquilino va informato preventivamente dal locatore tramite raccomandata, non necessaria se il contratto prevede esplicitamente la rinuncia all’aggiornamento del canone. La registrazione può essere effettuata per via telematica o presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate.
L’eventuale revoca può essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente.
Gli immobili ad uso abitativo per cui può essere esercitato questo regime sono quelli di categoria A, ad eccezione dell’A10 (uffici e studi privati), oltre alle eventuali pertinenze, in maniera congiunta all’abitazione o tramite contratto separato, purché le parti contrattuali siano le stesse.
L’opzione non è applicabile nel caso in cui il locatore o il conduttore esercitino attività professionale o di impresa.
Il reddito assoggettato al regime della cedolare secca viene escluso dal reddito complessivo del locatore. Non possono esser fatti valere oneri deducibili e detrazioni rispettivamente sul reddito assoggettato a cedolare e sulla stessa cedolare. Il reddito assoggettato a cedolare viene compreso nel reddito per il calcolo di detrazioni, deduzioni, ISEE e determinazione reddituale per essere considerato a carico.
Le scadenze e le modalità di pagamento della cedolare secca coincidono con quelle dell’Irpef.
Aggiornamento del 3 dicembre 2016
Sulla cedolare secca è stata creata una salvaguardia per chi ha dimenticato di comunicare la proroga o la risoluzione della locazione al fisco. A questo scopo, è stata creata la norma, nella Legge 225/2016, secondo cui la mancata presentazione della comunicazione di proroga della locazione non comporta la revoca dell’opzione di cedolare secca.
Per evitare la revoca, bisogna però che il contribuente abbia mantenuto un comportamento coerente con la scelta, e cioè che abbia effettuato i versamenti ad hoc e inserito il reddito da cedolare nell’apposito riquadro della dichiarazione.
Quindi, in caso di ritardo nella comunicazione della proroga o della risoluzione, il contribuente se la cava con una multa di 50 euro se c’è l’attivazione entro 30 giorni dalla scadenza del termine previsto dal contratto, altrimenti la multa sale a 100 euro.
Aggiornamento del 30 dicembre 2017
Nella Legge di Bilancio 2018 è stata introdotta la proroga, fino al 2019, della cedolare secca al 10% per i contratti a canone concordato.
Aggiornamento del 31 dicembre 2018
La Legge di Bilancio 2019 ha introdotto la cedolare secca anche per negozi e botteghe: puoi leggere su questo il mio post dedicato.
Aggiornamento del 2 gennaio 2020
Con la Legge di Bilancio 2020 è stata resa permanente la cedolare secca al 10% per i contratti di locazione a canone concordato, mentre, ad ora, non è stata rinnovata l’opzione per negozi e botteghe, prevista per il solo 2019.
Puoi scaricare l’infografica sulla cedolare secca
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