Il 18 luglio scorso Nomisma ha presentato a Roma il 2° Osservatorio Immobiliare 2019, fornendo numerosi stimoli di riflessione sul mercato italiano.
Un mercato immobiliare che risale, nonostante le fragilità del quadro economico: questo è, in sintesi, il quadro fornito dalla società di studi Nomisma nel secondo Rapporto 2019.
Invitato da Nomisma – che ringrazio vivamente – giovedì scorso sono stato al convegno in cui il centro studi, in collaborazione con BNL e BNP Paribas Real Estate, ha offerto una visione del mercato immobiliare italiano tutto sommato tinteggiato di rosa, considerando lo scenario economico difficile che il nostro Paese sta vivendo.
A seguire, puoi leggere una sintesi di quanto è emerso al convegno e le mie riflessioni.
Il valore delle abitazioni
Lo scenario, non solo nazionale, economico e immobiliare è stato offerto dagli economisti ed esperti di Nomisma Lucio Poma, Luca Dondi dall’Orologio (Amministratore Delegato) e Elena Molignoni.
Il dato, a mio avviso, più rilevante tra quelli proposti è stato quello dei valori delle abitazioni usate.
Il centro studi bolognese ha infatti rimarcato come i prezzi delle abitazioni usate, su base semestrale, abbiano segnato un +0,2%.
Questo dato, affiancato dall’aumento delle compravendite ormai in atto da circa cinque anni, è inoltre corroborato, secondo Nomisma, anche da altri indicatori, quali i tempi di vendita e gli sconti praticati rispetto al prezzo originariamente offerto dai venditori.
Si tratta quindi di una dinamica complessiva in atto nel sistema Paese che è positiva, se si considera la congiuntura economica e finanziaria in atto.
La fatica compiuta dal settore immobiliare per uscire dalla recessione, secondo Nomisma, starebbe quindi ora raccogliendo anche il frutto di un’inversione di tendenza, seppur timida, sul fronte dei prezzi.
E’ chiaro che i dati forniti dall’Istat, la cui ultima rilevazione è descritta nel mio post, sembrano parlare una lingua diversa.
Lo spunto di Nomisma credo sia da cogliere per quanto riguarda l’accostamento compiuto dal centro studi tra il mercato immobiliare e lo scenario economico, finanziario e sociale del nostro Paese. Le tendenze immobiliari non possono infatti essere disgiunte dai fenomeni demografici ed occupazionali, tanto per fare un esempio.
C’è comunque una considerazione che io sempre pongo, nel mio lavoro quotidiano con i clienti, riguardo alla valutazione di ogni singolo immobile, che è complessa e frutto di molteplici fattori. I dati statistici sono importanti, ma offrono un quadro di insieme sullo stato attuale generale del mercato, che è utile, ma non sostitutivo del mio lavoro nel micro contesto in cui è inserito l’immobile da vendere.
Tornando alla disamina effettuata da Nomisma, essa non è stata centrata solo sul livello nazionale, ma è stata integrata da un’analisi compiuta su 13 grandi città, in cui il diverso impatto del mercato emerge caso per caso.
A seguire, ti offro la sintesi dell’analisi su Roma.
L’analisi di Nomisma sulla Capitale
Proprio nell’analisi su Roma si evince quanto il dato sui valori possa assumere connotazioni diverse in ambito locale.
Il mercato capitolino è segnato da luci e ombre, nel senso che la ripresa delle compravendite è confermata anche dagli ultimi dati, ma ciò non toglie che i valori siano ancora mediamente in flessione.
Nell’ambito residenziale c’è questa tendenza, nelle transazioni, mentre nella locazione si avverte un lieve aumento dei canoni (+0,2% su base semestrale).
Su quanto rilevato dall’Agenzia delle Entrate nel residenziale a Roma e nel Lazio nel 2018, inoltre, ti invito a leggere il mio post specifico.
Il settore non residenziale, per l’istituto bolognese, si caratterizza ancora per dinamiche negative sulle compravendite, con una domanda in diminuzione che porta, quindi, l’offerta a risultare sovrabbondante.
I valori risultano ancora in discesa, e ciò non ha nemmeno frenato l’incremento dello sconto che, per Nomisma, ha toccato punte del 20%.
La locazione per uffici non si discosta da quanto espresso per le transazioni, si hanno infatti canoni ancora in flessione e tempi di stipula dei contratti in aumento (fino a 7 mesi e mezzo). E’ stabile il rendimento medio lordo da locazione, collocato intorno al 5,8%.
L’ambito commerciale mantiene lo stesso trend, ad eccezione delle zone centrali, dove per i canoni si registra un +0,8%.
In generale, il centro studi prevede, per il settore residenziale della Capitale, una sostanziale instabilità, con la fase di flessione dei valori non ancora esaurita, e, al contempo, un consolidamento delle compravendite. Per vendita e locazione nel non residenziale, invece, l’osservatorio bolognese non prevede scostamenti dal trend sopra descritto.
A mio avviso anche questi dati su Roma dimostrano quanto il mercato sia ancora in una fase difficile, ma con alcuni aspetti di positività, soprattutto in ambito residenziale. E anche qui confermo che, nell’operare giorno per giorno, le relazioni con i clienti e la conoscenza dei territori e delle zone costituiscono la base irrinunciabile per contribuire nel modo migliore possibile alla crescita del mercato.
La questione ambientale e demografica
Il ricco panel dei relatori al convegno di Nomisma era composto, oltre che dagli economisti dell’istituto, da diversi altri esperti.
In particolare, ho trovato interessante che in diversi interventi siano state affrontate, tra le altre, due questioni importanti: quella ambientale e quella demografica.
La sostenibilità ambientale è fondamentale guardandola anche come settore di sviluppo in ambito immobiliare, tanto è che, nel suo intervento, Stefano Magnolfi di CRIF ha citato il progetto dei mutui verdi, il progetto a livello europeo delle banche per l’efficienza energetica. Su questo progetto, puoi leggere la mia recente intervista a Luca Bertalot, Segretario Generale di EMF-ECBC.
Sulle prospettive demografiche nazionali ed europee, l’intervento di Maurizio Grilli (BNP Paribas Real Estate) ha offerto una disamina approfondita degli scenari a cui ci stiamo sempre più avvicinando.
La crescita della fascia di popolazione anziana comporta e comporterà sempre più una forte attenzione anche all’offerta di strutture, residenziali e non, in cui le persone anziane potranno e dovranno ricevere le necessarie cure sanitarie.
Sul rapporto tra anziani e immobiliare, ho scritto di recente un post, che ti invito a leggere.
In prospettiva
Il convegno sul 2° Rapporto 2019 di Nomisma mi ha offerto un quadro complesso, con spunti di ottimismo e, allo stesso tempo, senza nascondere le difficoltà.
Il messaggio tra e nelle righe lanciato dal centro studi di Bologna è quello di voler porre attenzione ad un settore che sta uscendo dalla stagnazione, nonostante le fragilità passate ed attuali.
E, cosa ancora più importante, in quanto richiede lo sforzo di andare oltre i numeri e i dati, è stato interessante, a mio avviso, l’aver dato spazio a quei fattori e a quegli ambiti – l’economia, la finanza, l’occupazione, la demografia, la sostenibilità ambientale – nei quali l’immobiliare può trovare stimoli di studio e riflessione, a volte di preoccupazione, ma sempre e comunque spinte concrete verso il futuro.
In questo senso, il coniugare istanze ed ambiti anche solo apparentemente diversi lo trovo coerente con il mio lavoro, svolto quotidianamente soprattutto con le persone, oltre che con gli immobili.
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