Sviluppo urbano e mercato immobiliare secondo Censis e RUR

Il 10 settembre 2014 si è svolto un workshop riservato sui temi dello sviluppo urbano e del mercato immobiliare, organizzato dal Censis e da RUR.

Nel documento di analisi prodotto da Censis (Centro Studi Investimenti Sociali, storico istituto di ricerca socio-economica) e RUR (Rete Urbana delle Rappresentanze, associazione promossa dal Censis per valorizzare l’economia urbana) – dal titolo “Ridurre la burocrazia per far ripartire lo sviluppo urbano” – vengono evidenziati punti di criticità e potenziali segnali positivi.

Sul tema della burocrazia, in attesa dei provvedimenti legati allo “Sblocca Italia”, viene affermato che essa rappresenta un fattore di scoraggiamento all’investimento immobiliare, con effetti negativi a cascata sull’industria delle costruzioni e quindi sull’occupazione. Ad esemplificare il concetto, vengono citati i giorni necessari in Italia per ottenere le autorizzazioni per costruire, 234, che, se vengono messi in comparazione con quelli di Germania (97) e Gran Bretagna (88), danno idea del forte divario esistente a livello europeo. Osservando cosa accade nelle principali città italiane, il Censis ha elaborato i dati di World Bank, e si osserva che Milano è la città più rapida nel rilasciare un permesso di costruzione (151 giorni), mentre Palermo risulta la più lenta (316) e, quasi a garantire una coerenza geografica, Roma si colloca nel mezzo (234). Pertanto, si sottolinea come la burocrazia costituisca, in tempi già difficili, “la barriera più difficile da superare” laddove ci fossero investitori interessati a riqualificare, trasformare o valorizzare il patrimonio edilizio esistente o a costruirne di nuovo.

Per quanto concerne l’industria delle costruzioni, gli effetti della lunga crisi finanziaria e la stretta sulla spesa pubblica hanno costituito forti rallentamenti per il settore, il cui valore aggiunto nel 2013, sul totale dei settori economici nazionali, è diminuito del 26,7% rispetto al 2007, mentre a livello europeo la riduzione si è attestata sul 18,8%. Con lo stesso trend, si parla degli investimenti (da 174 miliardi nel 2007 a 142 nel 2013) e dell’edilizia residenziale, per la quale – secondo l’ANCE (Associazione Nazionale Costruttori Edili) – è prevalente ormai l’attività di manutenzione e recupero (69%) rispetto a quella costruttiva, con evidenti conseguenze negative sulle imprese strutturate e sull’occupazione regolare. Ma lo stesso settore delle piccole ristrutturazioni è in sofferenza, tanto è che il Censis nel marzo scorso ha rilevato che 1,7 milioni di famiglie avevano effettuato lavori nel 2013, a fronte di 4,5 milioni che  – pur manifestando la volontà di compierli – avevano optato per un rinvio.

Il documento Censis-RUR concentra poi l’attenzione sul mercato immobiliare. I dati sembrano parlare da sé, nel settore residenziale, se si considera che nel 2007 le abitazioni compravendute sono state 807.000, per arrivare alle 403.000 del 2013. Un mercato dimezzato, i cui dati ci riportano al 1984 (esattamente 30 anni fa). Analoghe considerazioni possono essere compiute per i segmenti relativi a uffici, negozi e capannoni industriali. Per quanto concerne la ripresa tanto auspicata, l’analisi Censis-RUR la ritiene possibile entro la metà del 2015, considerando l’attuale anno come di transizione. Ci sono fattori positivi da considerare: 1) l’incremento dell’erogazione dei mutui che, secondo l’ABI (Associazione Bancaria Italiana), nel luglio 2014 hanno riguardato 118.000 famiglie, vale a dire 28.000 in più del 2013; 2) lo “Sblocca Italia” e i relativi provvedimenti che avranno effetto a partire dal prossimo anno. Pesano invece le tasse “autunnali” in arrivo (Imu, Tari e Tasi) e la riduzione del reddito disponibile delle famiglie (riduzione del 9,8% dal 2008).

Censis e RUR concludono le loro osservazioni con tre segnali che potrebbero essere positivi sul fronte del rilancio delle politiche di sviluppo delle città:

• la consultazione pubblica avviata a luglio dal Dipartimento per lo Sviluppo e la Coesione Economica riguardo al Programma Città Metropolitane 2014-2020, che prevede 588 milioni di Euro forniti dai Fondi Strutturali e d’Investimento Europei per finanziare “azioni integrate di sviluppo urbano sostenibile” in 14 città metropolitane;
• la consultazione pubblica lanciata a luglio dal Ministro delle Infrastrutture sulla bozza di disegno di legge sui “Principi in materia di politiche pubbliche territoriali e trasformazione urbana”, con attenzione rivolta principalmente al rinnovo urbano e alla riqualificazione edilizia. Alla consultazione pubblica seguirà un lavoro di perfezionamento del testo e l’avvio dell’iter parlamentare;
• lo “Sblocca Italia” proposto dal Governo ad agosto che non è stato ancora definito interamente, ma che potrebbe contenere, ad esempio, la deduzione Irpef del 20% per spese di acquisto o costruzione di immobili da destinare ad affitti a canone concordato per almeno 8 anni.

Dai dati e dalle informazioni emerse, sembra che prevalgano le ombre a discapito delle luci. Credo sia vero se guardiamo al recente passato e all’attualità, ma ritengo che sia opportuno valorizzare gli spunti di positività, anche se appaiono ancora piccoli e lenti.

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