Ho intervistato Stefano Magnolfi, Executive Director di CRIF RES, per fare il punto sul mercato dei mutui, tra attualità e sviluppi progettuali.
Nel mercato immobiliare i mutui, in particolare per l’acquisto di abitazioni, continuano a rivestire un ruolo importante, a maggior ragione in questa fase storica in cui convivono tendenze di segno diverso.
Le compravendite sono in crescita da alcuni anni, i prezzi però non sono tornati ad aumentare significativamente. L’erogazione dei mutui ipotecari da parte degli istituti di credito ha vissuto, negli ultimi tempi, una tendenza al rialzo, favorita dal calo dei tassi, ma i cambiamenti in corso sul piano del lavoro e del reddito dei giovani e delle famiglie pongono interrogativi all’intero sistema economico e finanziario.
Inoltre, ci sono tendenze al cambiamento da parte del sistema creditizio, ad esempio con lo sviluppo progettuale dei mutui verdi, di cui CRIF è partner.
In questo contesto, ho voluto interpellare Stefano Magnolfi, Executive Director di CRIF Real Estate Services, che ringrazio sentitamente per la disponibilità, per fare il punto sulla situazione attuale e sulle possibili direttrici di sviluppo del mercato dei mutui in ambito immobiliare.
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Per cominciare, le chiedo un identikit di CRIF e CRIF RES.
CRIF è un’azienda globale nata oltre 30 anni fa specializzata nella valutazione del merito creditizio. Dal 2006 è stata creata una linea di business dedicata ai servizi immobiliari, CRIF Real Estate Services (RES), leader di mercato nell’attività di valutazione e di informazioni sugli immobili. Nell’ambito delle perizie immobiliari, CRIF RES si avvale del supporto di oltre 500 valutatori immobiliari professionisti certificati che formano una rete distribuita sull’intero territorio nazionale, ed elabora circa 100.000 valutazioni all’anno.
Come è nato e come si sta sviluppando il ruolo di CRIF nel progetto dei mutui verdi?
Da sempre CRIF è stata attenta alle tematiche legate all’ambiente tanto che ha partecipato al progetto europeo sui mutui verdi EEMI (Energy Efficient Mortgage Initiative), sin dal suo nascere. In tale progetto, coordinato da EMF (European Mortgage Federation), CRIF contribuisce sia per quanto attiene il tema delle informazioni creditizie, grazie alle proprie banche dati proprietarie ed agli indicatori predittivi sviluppati, che per la propria expertise in ambito real estate.
Fra gli output principali di questo tavolo di lavoro europeo, si segnala la definizione di mutuo verde, poi recepita dalla Tassonomia dell’UE e che stabilisce in maniera univoca e chiara cosa si debba intendere per mutuo verde sul mercato europeo. La partecipazione continuativa a tale tavolo di studio e di lavoro rappresenta per CRIF un’occasione straordinaria per approfondire i temi legati al finanziamento degli interventi di riqualificazione energetica ed ambientale degli edifici, sicuramente uno degli elementi a maggior impatto per la riduzione delle emissioni di CO2 in Europa.
Qual è secondo lei il punto di forza del progetto dei mutui verdi?
Non è oramai più da dimostrare che i temi legati alla sostenibilità rappresentino “l’unica cosa giusta da fare”, così come asserisce la neo presidente della Commissione Europea, Ursula von der Leyen. Ciò che ora va fatto è l’implementazione concreta di quanto teorizzato sinora.
Il progetto dei mutui verdi rappresenta quindi una reale opportunità di mettere in pratica le politiche volte alla sostenibilità per una diffusa riqualificazione del patrimonio immobiliare italiano, per gran parte obsoleto ed energivoro.
A suo avviso, com’è stata in Italia la risposta del sistema creditizio al progetto dei mutui verdi? Intravede sviluppi ulteriori?
Al momento stiamo registrando un fortissimo interesse da parte di numerosi istituti di credito che stanno elaborando nuovi prodotti per la clientela retail e stanno addirittura modificando le proprie policy di erogazione tenendo in considerazione, a fianco dei criteri tradizionali di rischio, anche quelli legati ai fattori ESG (Environmental, Social, Governance) in linea con quanto stanno chiedendo i regolatori.
Il mercato è solo all’inizio di una svolta epocale che prende impulso dalle istituzioni ma che sta permeando anche la società civile a tutti i livelli.
Come noto, il patrimonio immobiliare italiano è mediamente vetusto. L’efficientamento energetico è l’unico o esistono altri modi per riqualificarlo e valorizzarlo?
Gli edifici sono responsabili di circa il 40% del consumo di energia e il 36% delle emissioni di CO2 nell’UE.
Sappiamo inoltre che in Italia il tasso di rinnovamento annuo del patrimonio edilizio è nell’ordine di uno o due punti percentuali, mentre è sullo stock esistente, per lo più vetusto ed energivoro, che è necessario agire per ottenere i maggiori benefici in termini di impatto sulla riduzione delle emissioni.
Pertanto la riqualificazione energetica degli edifici esistenti è la direzione da intraprendere per generare i più elevati livelli di risparmio energetico, creando, al contempo, benefici economici, sociali e ambientali.
Quali sono le principali evidenze dell’attuale mercato dei mutui in Italia?
L’anno appena trascorso può essere scomposto in due parti dagli andamenti opposti. Fino ad agosto, infatti, registriamo una flessione dell’andamento delle richieste di mutui, mentre, da settembre in avanti, si è riattivato il mercato sia primario che quello delle surroghe/sostituzioni, avvantaggiandosi del trend particolarmente favorevole dei tassi.
Pertanto l’anno 2019 si è chiuso pressoché in pareggio con quanto registrato nel corso del 2018.
I primi segnali del 2020 ci parlano della prosecuzione del trend di crescita della domanda.
Per l’acquisto delle abitazioni, siamo ancora in un periodo di tassi di interesse sui mutui a livelli molto bassi. Crede che questa condizione possa durare ancora a lungo?
Sì, direi che non ci sono indicazioni da parte del regolatore di innalzare i tassi. Pertanto le condizioni favorevoli per l’acquisto delle abitazioni a prezzi contenuti ed a tassi bassi dovrebbero permanere ancora almeno a tutto il 2020.
Quali sono le strategie nazionali che stanno aiutando maggiormente il mercato immobiliare e creditizio? O quali dovrebbero essere?
Le strategie nazionali sul mercato immobiliare sono principalmente volte ad incentivare la riqualificazione del patrimonio immobiliare esistente e, dal momento della loro introduzione, hanno avuto un buon tasso di adesione con impatti positivi sulla qualità del costruito.
Si potrebbero però immaginare politiche che, oltre alla riqualificazione, favoriscano gli scambi e le permute, prevedendo sgravi fiscali che contribuiscano alla mobilità delle famiglie, anche alla luce della trasformazione demografica ed economico-sociale che stiamo attraversando.
La crisi nata nel 2008 può dirsi superata? Se no, cosa serve ancora al nostro mercato per lasciarsela completamente alle spalle?
La crisi del 2008 non è ancora superata, se non con qualche rara eccezione a livello locale, con Milano in testa. Le compravendite di abitazioni sono in aumento da alcuni anni, ma i prezzi non denotano una ripresa. Esiste infatti ancora un’offerta ampia e di scarsa qualità che deprime la possibile ripresa del mercato. Inoltre il tutto si abbina ad una intonazione economica complessiva molto fragile, che non stimola l’investimento di lungo periodo, nonostante le condizioni per il finanziamento siano oltremodo convenienti.
Il recupero di fiducia innestato da una svolta in senso positivo dell’economia potrebbe riavviare il mercato in maniera più decisa e duratura, che si andrebbe a sommare a condizioni favorevoli anche sul mercato del credito.
Nel mercato immobiliare italiano, attualmente, Milano sta svolgendo una funzione di traino, anche per capacità di attrazione di forti investimenti. Crede che sia possibile per Roma ed altre città uno sviluppo analogo a breve?
Ce lo auguriamo tutti che Milano non rimanga un caso unico in Italia. La città lombarda è riuscita infatti ad interpretare correttamente il rilancio datole dall’EXPO del 2015 e, grazie ad un’amministrazione comunale con una visione strategica di lungo periodo, è stata in grado di creare sviluppo vero e solido per il territorio, diventando una fra le realtà metropolitane più attrattive d’Europa, dove si concentra la gran parte (40%) degli investimenti immobiliari della penisola.
Nell’edizione del novembre scorso della “Bussola Mutui” (il bollettino Crif-MutuiSupermarket) risulta che, nel II trim. 2019, le nuove erogazioni di mutui per area geografica hanno riguardato per più di metà il Nord, per il 22% il Centro e per il 24% Sud e Isole. E’ un dato coerente con la precedente domanda?
Sì, il trend è analogo.
Quali sono i profili/cliente tipici nell’accesso ai mutui per l’acquisto di abitazioni?
I dati tratti da EURISC, il Sistema delle Informazioni Creditizie di CRIF, ci dicono che i mutui richiesti nel 2019 hanno un importo medio nell’ordine dei 130 mila €. Sono per lo più di durata compresa fra i 15 e i 20 anni e provengono da persone prevalentemente fra i 35 ed i 44 anni.
In Italia abbiamo ormai da tempo una seria questione demografica, per cui siamo il secondo paese più vecchio al mondo. Come si lega questo aspetto alla dimensione abitativa e quali opportunità andrebbero create per affrontare al meglio il problema?
La domanda abitativa è in graduale e sostanziale trasformazione. Non si può più parlare di “abitazioni” in senso tradizionale, ma di veri e propri servizi abitativi che vadano a rispondere alle diverse esigenze della popolazione, che cambiano nel corso delle fasi della vita. Ecco quindi che si stanno sviluppando nuove formule dell’housing, quali il co-housing, lo student housing, il senior housing, o anche il social housing, tutti accomunati dal denominatore degli elevati standard qualitativi tra cui, ad esempio, la riduzione dei consumi energetici e delle emissioni di gas serra.
L’offerta abitativa si deve adeguare a tali esigenze emergenti e rispondere in maniera efficace alla domanda interpretandone la flessibilità e il requisito di sostenibilità con elevati standard qualitativi.
Questi trend potrebbero essere oggetto di analisi da parte della classe politica, così da immaginare policy in grado di assecondarne lo sviluppo.
Oltre alla questione demografica, in Italia sono molto cambiate le dinamiche lavorative e dei redditi. L’accesso ai mutui, soprattutto per i giovani, come potrebbe migliorare?
Secondo i nostri dati, la domanda di mutui per le fasce di popolazione più giovani, cioè fino ai 34 anni, rappresenta quasi il 30% del totale ed è in crescita da tempo. Sicuramente possono esservi casi di difficoltà nell’ottenimento dei mutui per le fasce più giovani, a causa della precarietà dei redditi. Ma questo è una conseguenza di una economia, quale è da tempo quella italiana, che non cresce e non induce le imprese ad investire e a fare programmi di medio-lungo termine, garantendo forme contrattuali più stabili. Da qui la forte correlazione fra l’intonazione economica e quella del mercato immobiliare.
Per poter avvicinare queste fasce di popolazione al finanziamento per la casa, si potrebbero immaginare interventi e garanzie da parte dell’attore pubblico (così come fatto per gli NPL con il meccanismo delle GACS) che, da una parte, tutelino il mondo del credito, e, dall’altro diano una mano alla popolazione più giovane per l’accesso alla casa.
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Gli spunti forniti da Stefano Magnolfi sono numerosi e confermano l’estrema dinamicità del mercato dei mutui e la molteplicità dei fattori in gioco che concorrono alla possibilità di acquisto di un’abitazione, soprattutto per i più giovani.
E’ anzitutto interessante, a mio avviso, la partnership che CRIF sta attuando nel progetto dei mutui verdi, come segno di attenzione concreta al tema, sempre più urgente nel nostro Paese, della riqualificazione immobiliare, a partire da quella energetica.
Inoltre, le osservazioni sul mercato dei mutui attuale e sui cambiamenti in atto nella società confermano, da un lato, la complessità del contesto sociale, economico e finanziario del nostro Paese e, dall’altro, pongono le basi per raccogliere le sfide emergenti: la riqualificazione del patrimonio immobiliare, l’attenzione da offrire in particolare alle nuove generazioni, l’esigenza di far crescere l’economia del Paese, le nuove dinamiche dell’abitare (connesse allo sviluppo di nuovi servizi, ad es. per gli anziani).
Nel mio lavoro quotidiano di agente immobiliare tutte queste sfide le ritrovo tradotte nel particolare delle storie delle persone con cui entro in contatto per le compravendite e le locazioni, e sicuramente il tema del mercato dei mutui è spesso presente nelle riflessioni e nelle aspettative che mi vengono poste.
A mio avviso, è positivo, come emerge dalle parole di Magnolfi, che il mondo del credito immobiliare sia consapevole delle sfide in atto e che ci siano segnali concreti di attenzione ai cambiamenti che stanno percorrendo la società.
Quello che serve oggi di più è lavorare nel concreto e nel quotidiano per unire il particolare, le singole storie delle persone, con il generale, le iniziative di più ampio respiro, a livello sia nazionale che europeo.
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