Per l’acquisto di un’abitazione in un edificio ristrutturato si può detrarre il 50% del costo forfettario della ristrutturazione.
Le caratteristiche del beneficio
Questa detrazione fa parte delle agevolazioni per le ristrutturazioni edilizie, prorogate fino a tutto il 2018 e per cui si attendono eventuali nuove indicazioni dalla prossima Legge di Bilancio per il 2019.
Il beneficio spetta in caso di ristrutturazione di interi fabbricati, di cui si acquista una singola abitazione, per la quale si può detrarre il costo forfettario del rinnovamento edilizio.
I venditori
I soggetti che possono effettuare la vendita dell’immobile (che deve essere ad uso abitativo) sono quelli che hanno eseguito gli interventi di ristrutturazione:
- imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare;
- cooperative edilizie.
Tempi e limiti di spesa
La vendita o l’assegnazione devono avvenire entro 18 mesi dalla data di fine lavori.
L’acquirente può detrarre il 50% del costo forfettario, per un massimo di 96mila euro di spesa e il beneficio viene spalmato in 10 rate annuali di pari importo.
Il tetto di spesa e la percentuale di detrazione, se non verrà prorogata per il 2019 l’attuale situazione, torneranno rispettivamente a 48mila euro e al 36%.
Il limite si spesa va riferito alla singola unità abitativa, non al numero di persone che partecipano alla spesa, l’importo va quindi suddiviso tra tutti i soggetti che hanno diritto all’agevolazione.
Il calcolo
Il calcolo della detrazione si basa su un importo forfettario, vale a dire il 25% del prezzo di vendita o assegnazione dell’abitazione, risultante dall’atto e comprensivo dell’Iva addebitata all’acquirente.
Ecco un esempio:
- l’abitazione viene acquistata al prezzo di € 250.000;
- il costo forfettario della ristrutturazione è pari al 25% del prezzo di acquisto, per cui ammonta a € 62.500;
- la detrazione del 50% è quindi pari a € 31.250.
I beneficiari
Possono beneficiare di questa detrazione:
- il proprietario;
- il nudo proprietario e il titolare di un diritto reale di godimento sull’immobile (uso, usufrutto, abitazione).
In caso di acquisto di nuda proprietà e conseguente costituzione del diritto di usufrutto, la detrazione si ripartisce in base al valore dei due diritti reali.
Le condizioni
La detrazione può essere richiesta alle seguenti condizioni:
- l’unità immobiliare deve essere ceduta dall’impresa di costruzione o di ristrutturazione o dalla cooperativa edilizia che ha svolto gli interventi;
- l’acquisto o l’assegnazione deve avvenire entro 18 mesi dalla fine dei lavori;
- l’immobile acquistato o assegnato deve fare parte di un fabbricato sul quale l’impresa (o la cooperativa) abbia effettuato interventi di restauro e risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia. Tali interventi devono aver riguardato l’intero edificio e non una parte (anche se rilevante) di esso. La detrazione non spetta in caso di manutenzione ordinaria o straordinaria.
- per “immobile” si intende la singola unità immobiliare, l’agevolazione quindi non è legata alla cessione o assegnazione delle altre unità del fabbricato.
Gli interventi di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia sono quelli definiti dal Testo Unico in materia edilizia, all’art. 3, comma 1, lettere c) e d) del DPR 380/2001.
Questa detrazione non è cumulabile con la deduzione del 20% del prezzo di acquisto per immobili destinati alla locazione, per spese sostenute fino al 31/12/2017.
Pagamenti e documentazione
Per usufruire dell’agevolazione, non è necessario effettuare i pagamenti tramite bonifico.
L’acquirente deve però possedere l’atto di acquisto o di assegnazione o il preliminare di vendita registrato, da cui sia desumibile il rispetto dei termini indicati sopra.
Se dagli atti non risultano la data di fine lavori o l’indicazione che l’immobile acquistato fa parte di un edificio interamente ristrutturato, il contribuente dovrà richiedere apposita dichiarazione all’impresa o alla cooperativa.
L’acquirente può beneficiare della detrazione anche per gli importi versati in acconto, purchè abbia registrato il preliminare o il rogito alla data di presentazione della dichiarazione dei redditi.
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