Rent to buy: definito il regime fiscale

L’Agenzia delle Entrate ha pubblicato ieri la Circolare n. 4/E contenente la disciplina fiscale da applicare alla formula contrattuale del rent to buy.

Il rent to buy è il contratto di godimento, cioè di locazione, che le parti sottoscrivono in vista della successiva vendita dello stesso immobile al locatario. Questo nuovo schema contrattuale è stato introdotto dall’art. 23 del D.L. 133/2014 (Sblocca Italia) e necessitava, appunto, di una definizione del regime fiscale.

A seguire, vi offro una sintesi dei punti salienti della Circolare emanata dall’Agenzia delle Entrate.

Tassazione in base alla finalità del canone

Il canone corrisposto dal locatario percorre due vie: la parte versata per il godimento dell’immobile segue le disposizioni previste per la locazione mentre per la quota versata come acconto del prezzo pattuito per l’acquisto si segue la normativa prevista per gli acconti-prezzo.

Imponibilità IVA

I canoni di locazione versati per il godimento dell’immobile rientrano tra le operazioni esenti da Iva, salvo che il concedente sia un’impresa di costruzione o ripristino che abbia optato per l’imponibilità; l’esenzione vale anche per i fabbricati strumentali, con la possibilità di optare per l’imponibilità anche per i soggetti passivi.

Aliquote IVA

In caso di imponibilità dell’Iva, le aliquote da applicare alla parte di canone dedicata all’acquisto sono le seguenti:

• aliquota ridotta del 4% se l’acquirente può beneficiare dei requisiti prima casa e se l’immobile è di categoria diversa da A/1, A/8 e A/9;
• aliquota ridotta del 10% per case che hanno la medesima classificazione catastale di quelle che possono essere prima casa;
• aliquota del 22% per immobili A/1, A/8 e A/9 e per immobili strumentali.

Imposta di registro

• € 200 per gli acconti-prezzo soggetti ad Iva;
• Per immobili esenti Iva, imposta di registro con aliquota del 2%;
• per quelli imponibili Iva in base all’opzione esercitata dal venditore, in misura fissa (€ 67 se il contratto se il contratto è stipulato con scrittura privata, € 200 per scrittura privata autenticata o forma pubblica);
• per gli immobili strumentali, l’imposta di registro si applica, in misura proporzionale, all’1%.

Se il proprietario non è impresa, ma persona fisica

• sulla quota di canone percepita per concessione in godimento, si applica la disciplina fiscale dei redditi fondiari;
• l’imposta di registro è pari al 2%, sia per immobili abitativi che strumentali;
• laddove ci siano i presupposti, il proprietario può optare per la cedolare secca.

Imposte dirette, Iva e registro all’atto di trasferimento

• per il proprietario in regime d’impresa, sarà rilevato l’aumento di reddito pari alla differenza tra il prezzo di cessione, al lordo degli acconti, e costo fiscale dell’immobile; per l’Iva, la base imponibile sarà calcolata sul prezzo al netto dei soli acconti, esclusi quindi gli acconti pro godimento;
• per i fabbricati strumentali, per i trasferimenti rilevanti ai fini Iva sarà applicata imposta di registro fissa di € 200 e imposte ipotecaria e catastale di 1% e 3%;
• per i fabbricati abitativi in esenzione Iva, l’imposta di registro è del 9% o del 2%, minimo € 1.000, con ipotecaria e catastale da € 50 ciascuna;
• per i fabbricati abitativi imponibili Iva, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono di € 200 l’una.

Se il proprietario non agisce in regime di impresa

Il corrispettivo del trasferimento dell’immobile è tassato come plusvalenza, se la cessione avviene entro cinque anni dall’acquisto. Le parti di canone incassate come acconti-prezzo staranno nei redditi diversi e diventeranno imponibili alla cessione effettiva dell’immobile. Per le cessioni fuori campo Iva, prima casa e altro, l’imposta di registro sarà del 2% o del 9% mentre ipotecaria e catastale ammonteranno a € 50 l’una.

In caso di inadempimento

La norma prevede la risoluzione del contratto nel caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti in misura non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo. In caso di inadempimento del conduttore, il proprietario/concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile e fa propri, in via definitiva e per l’intero, i canoni a titolo di indennità, se non è stato diversamente stabilito nel contratto. In caso, invece, di inadempimento del concedente, è fatto obbligo allo stesso di restituire quella parte dei canoni imputata a corrispettivo, maggiorata degli interessi legali.

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