Vendita post separazione: si può mantenere il beneficio prima casa

La vendita della casa coniugale, dopo la separazione, si può effettuare entro i cinque anni dall’acquisto mantenendo il beneficio prima casa.

Un quesito sulla decadenza o meno del beneficio prima casa è stato rivolto all’Agenzia delle Entrate: riguardava il caso della vendita di una casa coniugale, dopo la separazione, ma prima della fatidica scadenza dei cinque anni.

Le regole per usufruire del beneficio prima casa prevedono tra l’altro, infatti, che la rivendita dell’immobile non avvenga entro i cinque anni dall’acquisto.

Nel caso di specie, la contribuente che ha chiesto lumi all’Agenzia delle Entrate aveva acquistato l’immobile insieme al coniuge nel 2015, usufruendo dell’agevolazione prima casa.

Poco dopo la separazione, avvenuta nel 2018, l’immobile è stato ceduto a terzi, quindi ben prima del quinquennio previsto per la non decadenza del beneficio.

Nell’ambito della separazione consensuale, tra le clausole dell’accordo, omologato dal Tribunale, ne era stata inserita una che prevedeva la vendita della casa coniugale prima che decorressero i 5 anni dall’acquisto, con ripartizione tra i coniugi pari al 50% del ricavato della vendita.

L’Agenzia delle Entrate ha risposto positivamente al quesito – con la Risoluzione n. 80 del 9/9/2019 – per cui non sarà perduto il beneficio prima casa, nonostante la mancata attesa dei cinque anni.

Le motivazioni addotte dall’Agenzia sono state fondamentalmente due, legate tra loro, suffragate anche da pronunciamenti della Consulta e della Cassazione:

• è stato riconosciuto all’interpellante l’essere in linea con le disposizioni della Legge 74 del 1987 che, all’art. 19, intendono favorire gli atti e le convenzioni posti in essere dai coniugi nel momento della crisi matrimoniale, per superarla, regolando, sotto il controllo del giudice, i loro rapporti patrimoniali conseguenti a separazione o divorzio;
• la presenza di una specifica clausola nell’accordo di separazione, omologato dal giudice, essendo coerente con la legge appena citata, ha fatto sì che la cessione a terzi dell’immobile prima dei cinque anni previsti non portasse alla decadenza del beneficio prima casa.

Per cui, si può dire che l’applicazione della Legge 74 e l’azione coerente con la legge stessa, sancita dalla coppia nell’accordo di separazione, hanno garantito il mantenimento del beneficio prima casa.

In base al Testo Unico sull’imposta di registro (DPR 131 del 1986), la cessione della prima casa prima dei cinque anni comporta il pagamento in misura ordinaria delle imposte di registro, ipotecaria e catastale e una sovrattassa del 30% sulle stesse imposte. In caso di cessioni soggette ad IVA, va calcolata e recuperata la differenza tra l’imposta senza agevolazioni e quella con, oltre alla sanzione pari al 30% della stessa differenza. Inoltre, sono dovuti gli interessi di mora.

Tra l’altro, l’interpellante, nel porre il quesito, aveva dichiarato l’impossibilità, per motivi economici, di riacquistare un immobile con le stesse caratteristiche entro un anno dalla cessione del precedente.

Questa modalità, di cui l’interpellante non si è potuta avvalere, permette di mantenere il beneficio prima casa avendo un tempo congruo per effettuare la vendita: di questo, ne parlo nel mio post specifico.

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