La nuda proprietà: i vantaggi per chi vende e per chi compra

In questo post descrivo i vantaggi per chi vende e compra la nuda proprietà di un immobile, con alcuni esempi di calcolo.

La nuda proprietà è una forma di investimento immobiliare che permette vantaggi sia per il venditore che per l’acquirente.

Il venditore è, di solito, una persona anziana, ma ciò non toglie che possa esserlo una persona più giovane, desiderosa di investire sul proprio immobile, mantenendo l’usufrutto (artt. 978 e seguenti del Codice civile).

Allo stesso modo, anche l’acquirente avrebbe i suoi vantaggi nel prendere possesso della nuda proprietà, soprattutto dovuti al prezzo interessante.

Caratteristiche della nuda proprietà

Chi acquista la nuda proprietà – mentre l’usufruttuario continua a vivere nell’immobile – fa un investimento interessante, in quanto ne diviene proprietario oggi, pagandola meno di quanto avrebbe dovuto spendere domani.

L’usufruttuario, oltre a continuare a vivere nell’immobile, ottiene una somma di denaro che costituisce un capitale per sé e/o per le persone care che volesse sostenere nel frattempo.

Inoltre l’immobile può essere locato a terzi o si può proseguire a percepire il canone, se fosse già stato locato a suo tempo.

E’ anche possibile vendere lo stesso usufrutto a terzi, stando nei limiti contrattuali sottoscritti con il nudo proprietario.

La destinazione economica va però rispettata, per cui l’usufruttuario dovrà conservare e non snaturare la casa di cui sta godendo l’usufrutto: ad esempio, non potrà trasformare l’abitazione in immobile commerciale. Se ne possono godere i frutti, ma senza modificarne la natura.

Anche il nuovo proprietario potrà in seguito vendere a terzi la nuda proprietà, realizzando così un guadagno sull’investimento iniziale, dato che l’età dell’usufruttuario sarà nel frattempo inevitabilmente cresciuta e, magari, l’immobile potrebbe essersi rivalutato per miglioramenti avvenuti internamente e/o nel contesto.

E’ chiaro che, in caso di rivendita della nuda proprietà, vanno mantenuti i diritti dell’usufruttuario.

Spese di manutenzione e imposte

Per quanto riguarda le spese di manutenzione, sono a carico dell’usufruttuario quelle ordinarie, mentre spettano al nudo proprietario quelle straordinarie.

Inoltre, le imposte (Irpef, Imu, Tasi) sono a carico dell’usufruttuario, essendo colui che dispone del bene, ottenendone i benefici conseguenti.

D’altro canto, questo può essere un vantaggio per il nudo proprietario, che, non disponendo del bene, non ne deve pagare le relative imposte, finché non diverrà pieno proprietario alla morte dell’usufruttuario, o prima, se stabilito specificamente in sede contrattuale.

Come si calcolano i valori di usufrutto e di nuda proprietà

Come detto sopra, l’età di chi vende la nuda proprietà è il parametro intorno al quale ruota la determinazione del valore della compravendita.

Il valore della nuda proprietà, che l’acquirente dovrà erogare al venditore, si calcola in base a tabelle a suo tempo definite dal Testo Unico sull’imposta di registro, il n. 131 del 26/4/1986. A seconda della fascia d’età dell’usufruttuario, si applica un coefficiente che si basa sul saggio di interesse legale che viene anno per anno determinato dal Ministro dell’Economia e delle Finanze.

Con decorrenza dal 1° gennaio 2025, con il Decreto del 10/12/2024 il tasso di interesse legale è stato determinato pari al 2%, ma, per effetto del Decreto del 27/12/2024, è stato stabilito che per i valori in oggetto il tasso deve essere pari al 2,5%, valore che, già assunto nel 2024, rimane quindi il tasso attuale.

Questa è la tabella attuale, in cui sono inserite:

• le fasce d’età dell’usufruttuario (per età dell’usufruttuario, si intendono gli anni compiuti);
• il relativo coefficiente;
• le percentuali corrispondenti di usufrutto e nuda proprietà.

A questo punto, ti offro un paio di esempi per la determinazione del valore di nuda proprietà, in base all’età del proprietario e al valore pieno dell’immobile.

Esempio 1

Il proprietario ha compiuto 50 anni e il suo immobile ha un valore di € 250.000,00.

Il valore attuale viene anzitutto moltiplicato per il tasso legale, per cui viene determinata la rendita annua:

€ 250.000,00 x 2,5 : 100 = € 6.250,00

Trattandosi di un cinquantenne, la rendita annuale viene moltiplicata per il relativo coefficiente:

€ 6.250,00 x 30 = € 187.500,00 (valore dell’usufrutto).

Il valore di nuda proprietà sarà quindi pari a € 62.500,00, e questa sarà la cifra che l’acquirente/prossimo nudo proprietario verserà al venditore/prossimo usufruttuario per acquistare l’immobile.

Si tratta di un valore di nuda proprietà relativamente basso, perché l’attuale proprietario (in base alle statistiche demografiche) ha un’età non avanzata. E’ quindi il caso tipico in cui:

• il 50enne intende continuare a vivere nell’immobile a lungo, ottenendo subito un significativo capitale;
• il nudo proprietario acquista l’immobile ad un prezzo decisamente più basso del valore attuale, realizzando un investimento di lungo raggio, pensando probabilmente a figli e nipoti o a rivendere tra un po’ di tempo la stessa nuda proprietà, rivalutata già solo per l’aumentata età dell’usufruttuario.

Esempio 2

Il proprietario ha 77 anni e il suo immobile ha un valore di € 300.000,00.

Seguendo lo stesso procedimento, si arriva ad una rendita annua di € 7.500,00.

Il valore di usufrutto sarà quindi di € 90.000,00 e quello della nuda proprietà di € 210.000,00.

Qui siamo in una situazione praticamente rovesciata rispetto all’esempio precedente, ma ci sono altrettanti vantaggi:

• chi vende è una persona anziana che continua a garantirsi la possibilità di vivere nella casa e realizza un buon capitale per mantenersi e/o per sostenere anche persone care;
• chi compra si è posto un obiettivo abbastanza ravvicinato (sempre stando alle statistiche) per la piena proprietà dell’immobile, garantendosi un interessante sconto sul prezzo di acquisto.

Il valore dell’immobile

Il valore attuale dell’immobile, su cui calcolare usufrutto e nuda proprietà, deve essere stimato con precisione, in modo da garantire entrambe le parti in maniera equa.

Questa considerazione, per quanto mi riguarda, la pongo in opera comunque per qualsiasi tipo di compravendita, sempre nel rispetto di diritti e doveri delle parti.

La determinazione del prezzo di un immobile si basa sulle caratteristiche di esso, nell’ambito più ampio degli andamenti del mercato, nel contesto di riferimento.

Nel caso della nuda proprietà, proprio perché si tratta di una compravendita che al suo interno contempla anche il diritto di continuare ad abitare la casa, è quindi pienamente confermato che la stima del valore dell’immobile va effettuata con professionalità.

Per rimanere sui temi del mercato immobiliare, ti invito a consultare la categoria dedicata sul mio blog.

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