E’ stata pubblicata la delibera della Giunta Capitolina che definisce, per gli alloggi PEEP, l’iter per l’affrancazione dai vincoli sul prezzo massimo di cessione e sul canone massimo di locazione.
Approvata nella seduta di Giunta Capitolina il 5 agosto scorso e pubblicata ieri, la Deliberazione n. 13/2016 contiene le linee guida per l’attuazione delle delibere del Commissario Tronca n. 33/2015 e n. 40/2016.
Le delibere di Roma Capitale sull’edilizia agevolata erano nate in seguito alla sentenza della Cassazione n. 18135/2015 del settembre scorso. La sentenza aveva riordinato la materia relativa ai vincoli sul prezzo massimo di cessione per gli alloggi rientranti nei Piani di Edilizia Economica e Popolare (PEEP).
Le delibere 33/2015 e 40/2016 non avevano ancora avuto un seguito sul piano operativo, per cui l’Assessore all’Urbanistica di Roma Capitale, Paolo Berdini, ha inteso dare una svolta concreta. Fino ad oggi ha regnato una situazione di estrema incertezza per migliaia di cittadini romani, molti dei quali avevano già avviato compravendite o comunque trattative per immobili in diritto di superficie o di proprietà nei vari Piani di Zona.
Sulla sentenza della Cassazione e sulle delibere del Commissario Tronca ho scritto due post specifici, uno il 29 ottobre e l’altro il 7 maggio scorso.
La nuova delibera si basa sulle delibere Tronca sul piano sostanziale e definisce le linee guida (Allegato A) e l’iter procedimentale (Allegato B).
Nell’Allegato A sono descritti:
- i soggetti ammessi (proprietari alloggi PEEP);
- gli ambiti di applicazione (sentenza della Cassazione e leggi in materia);
- il corrispettivo di affrancazione (con rimando alla delibera n. 40/2016);
- i criteri di priorità che, nell’ordine, sono i seguenti: 1) prossima compravendita, 2) divisione ereditaria;
- formalizzazione della rimozione dei vincoli (necessità di atto pubblico registrato e trascritto);
- presupposti per la rimozione dei vincoli (insussistenza di posizioni debitorie per costi di esproprio).
L’Allegato B contiene invece il diagramma di flusso dell’iter procedimentale, che si basa sulla Legge 241/1990 e sul contratto di servizio con Risorse per Roma S.p.A. Alla fine del diagramma, a chiusura del procedimento, viene indicato un numero totale di 180 giorni di lavorazione, necessari, per Roma Capitale, per la gestione di un “procedimento complesso, frazionato in sub procedimenti” in quanto “coinvolge una pluralità di interessi e Uffici”.
Puoi scaricare la delibera (contenente gli Allegati A e B) cliccando qui (il file ha dimensione di 4,53 Mb).
Come sempre, sarà mia cura continuare a seguire ed aggiornare qui sul mio blog ogni novità sull’edilizia agevolata a Roma.
Aggiornamento del 19/12/2016
La Giunta Capitolina ha ampliato i criteri di priorità: su questo puoi leggere il mio post dedicato.
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ETTORE
Buongiorno,
la terza delibera dovrebbe essere quella operativa: è quella che tutti noi aspettavamo per verificare, se e quando, l’amministrazione comunale inizia a lavorare le pratiche per la rimozione dei vincoli.
Le chiedo se Lei è a conoscenza se al dipartimento dell’urbanistica, effettivamente, hanno iniziato a fare i primi calcoli per l’affrancazione?
Grazie per la risposta.
Dario D'Orta
Buongiorno, signor Ettore. Mi risulta che stiano approntando il sistema, anche a livello informatico, per cui non sono ancora a pieno regime. Per approfondimenti, se vuole, mi può contattare al 3397671070. Buon pomeriggio.
alfredo pelide
buongiorno a tutti, chiedo un Vs parere per dipanare una situazione piuttosto ingarbugliata.
riassumo brevemente la situazione:
piano di zona 5 serpentara 2^ legge 167/72 – convenzione comune/ditta costruttrice del 7.6.78 rettificata in data 17.6.79 (stipulata ai sensi art. 35 L.865/1971 e sostituita con convenzione art.8 commi 1.4.5 L.10/1977)
appartamento acquistato dalla ditta costruttrice in data 25.11.1980
in data 10.7.2014 effettuata trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà dietro pagamento di un corrispettivo stabilito in base della delibera comunale 54/2003
l’art. 5 dell’atto notarile stipulato il 10.7.2014 con il procuratore di Roma Capitale, titolato “criteri e modalità per la determinazione del prezzo di vendita del canone degli alloggi” recita tra l’altro: essendo trascorsi oltre venti anni dalla stipula della prima convenzione con la quale il comune ha concesso il diritto di superficie…non sussiste ad oggi alcun limite alla facoltà di disposizione e godimento dell’alloggio, né alcun obbligo nei confronti del comune di cui alla legge 10/1977 e previsti dalla convenzione in oggetto. devono quindi intendersi cessati ed inefficaci i vincoli relativi al prezzo imposto ed i requisiti soggettivi per l’acquisizione degli alloggi”
ho interpellato più volte risorse per roma per avere chiarimenti in merito alla necessità di effettuare comunque una nuova convenzione per l’affrancazione dal prezzo massimo pur in presenza del dettato del citato art. 5 ma non sono riuscito ad avere risposte risposte univoche: a volte mi è stato detto che quanto riportato all’art. 5 del rogito non ha valore e quindi bisogna fare una nuova convenzione, altre volte mi hanno rimandato ad un futuro approfondimento della normativa. Il piano di zona 5 serpentara 2^ non sembra tra quelli per i quali è stato fissato il prezzo definitivo, quindi se dovessi pagare il corrispettivo questo sarebbe provvisorio? con il rischio di successivi conguagli?
grazie per la cortesia
a. pelide
Dario D'Orta
Buonasera, signor Pelide. La questione della convenzione risalente a più di venti anni fa riguarda anche altri proprietari come lei, ma pare che il Comune di Roma abbia voluto interpretare in senso diverso questa fattispecie, con la seconda delibera post-sentenza, vale a dire la n. 40 del 6 maggio scorso. Nella terza delibera, invece, come riportato sopra nel mio post, l’allegato A precisa i soggetti ammessi e quindi bisognerebbe capire nel dettaglio se i proprietari nel suo caso vengono effettivamente esonerati o meno dal dover affrancare, per quanto, come dice lei stesso, pare che la linea sia quella che a lei, e non solo a lei, è stata delineata anche da Risorse per Roma, seppur non sempre in maniera chiara e univoca. E’ opportuno quindi approfondire il tema, anche con gli uffici comunali, prima di intraprendere il percorso. Idem vale per il dubbio sul conguaglio. Purtroppo non sono in grado di dirle altro, in quanto sto seguendo vicende simili e sto a mia volta addentrandomi nelle questioni poste. Se vuole, per approfondimenti può contattarmi al 3397671070. Buona serata.
Mario
Salve,
anche se il Comune di Roma mi dice che il vincolo del prezzo massimo di cessione non si applica agli immobili ad uso ufficio, e ne è evidente la ratio, non riesco a trovare nessun documento che me lo confermi, se non per esclusione in quanto si parla sempre di alloggi. Da cui il notaio conserva dei dubbi in merito, anche perché giustamente sostiene che in tal modo il vincolo sarebbe aggirabile con un banale cambio di destinazione d’uso.
Parliamo di un immobile con convenzione ai sensi della legge del 1971.
Mi piacerebbe avere il suo parere.
Saluti
Mario M.
Dario D'Orta
Gentile signor Mario, credo che anzitutto bisognerebbe consultare la convenzione relativa al suo immobile per capire i vincoli di destinazione d’uso in vigore. Ad ogni modo, per approfondire mi può contattare direttamente al 3397671070. Buona serata.
Marco
Buongiorno, ho stipulato un compromesso con una ditta costruttrice per l’acquisto di un appartamento in pzd e siamo in attesa del fine lavori per stipulare il compromesso. Come faccio a verificare se il prezzo di vendita stabilito rispetto i vincoli di massimo prezzi di cessione? In caso non siamo rispettati i vincoli che leva posso avere per farlo rispettare? Posso farlo rispettare in casa di rogito. Se si in che modo?
Saluti
Dario D'Orta
Credo che anzitutto bisognerebbe verificare quanto è stato dichiarato nella convenzione. Ad ogni modo, per avere maggiori elementi e per approfondire, la inviterei a contattarmi direttamente al 3397671070. Buona giornata.
Marco
Grazie mille della risposta,
in convenzione stipulata tra ROMA CAPITALE e la società costruttrice (nello specifico nell’allegato A della stessa) è definito che il corrispettivo massimo di cessione è determinato tenuto conto di: a)costo acquisizione aree; b)contributo per opere di urbanizzazione; c)costo di costruzione edificio. Inoltre è riportato che entro 6 mesi dal fine lavori il costruttore deve inviare al Comune di Roma relazione dimostrativa della determinazione del corrispettivo massimo di cessione al metro quadrato virtuale dell’intero intervento e tabella riepilogativa dei prezzi massimi di cessione per singolo alloggio a seguito di perizia giurata di conformità delle superfici realizzate.
Siccome il mio appartamento è in fase di ultimazione ed il fine lavori verrà effettuato tra qualche settimana, a questo punto prima del rogito come faccio a verificare se il prezzo di vendita stabilito rispecchi i prezzi massimi di cessione?
Grazie mille per la sua disponibilità Saluti
Dario D'Orta
Quello che lei dice conferma che a fine lavori dovrà essere redatta la convenzione integrativa che, tra l’altro, dovrebbe anche portare alla dichiarazione di agibilità. Per maggiori dettagli, la invito però a contattarmi, in quanto alcuni aspetti non mi sono chiari. Buona serata.
Gianluigi
Buonasera,
ho bisogno di chiarimenti sulla mia situazione. Ho acquistato un appartamento in Zona Fonte Laurentina nel 2010, in palazzina costruita da una cooperativa di Forze Armate. L’acquisto è stato possibile per me privato in quanto i proprietari hanno rimosso i vincoli tramite opportuno procedimento. Ho quindi acquistato casa pagandola circa 2,5 volte il prezzo iniziale di cooperativa.
Mi sorgono spontanee alcune domande, fermo restando che non sono al momento interessato alla vendita (ma tutto può succedere).
Io che ho acquistato a prezzo di mercato (importo tutto dichiarato nel rogito) devo pagare in caso di vendita i diritti di affrancazione?
Ed i diritti partono dal prezzo iniziale della precedente proprietaria?
E nel caso in cui devo pagarli, posso rivalermi sulla precedente proprietaria, dal momento che è lei che ha beneficiato della plusvalenza e di tutti i benefici diretti alle FFAA?
Grazie per la risposta che mi darà. Buona serata
Dario D'Orta
Per avere maggiori elementi e per approfondire, la inviterei a contattarmi direttamente al 3397671070. Buona serata.
Elisa
Buonasera,
sono proprietaria di un appartamento con diritto di superficie (legge 167).
A Settembre 2015 ho firmato il compromesso per vendere la mia casa al prezzo di libero mercato.
A fronte della sentenza della Cassazione di cui Lei ben sa, per riuscire ad ottemperare al compromesso firmato ho fatto tempestiva richiesta al IX dipartimento di Roma per lo svincolo dal prezzo massimo di Cessione (domanda numero 7).
Da allora sono passati più di 12 mesi, il dipartimento continua a richiedere documentazione (l’ultima chiesta a Novembre è la visura di tutti i posti auto di competenza degli immobili commerciali presenti nel mio complesso) e a rimandare la pratica.
Per altro mi dicono che questo tipo di informazioni di solito vengono rilasciate dal IX Dipartimento.
Inoltre ho dovuto approntare le spese legali perchè sono stata chiamata in causa dalla parte acquirente con cui avevo firmato il compromesso.
Lei ha qualche informazione in merito?
Grazie.
Dario D'Orta
Gentile signora Elisa, mi pare di capire che la sua domanda di affrancazione rientri tra quelle classificabili come “urgenti” dal Comune di Roma, essendo già in corso una compravendita. Solo che non so quali informazioni potrei darle in vece del Comune. Ad ogni modo, per approfondire, può contattarmi direttamente al 3397671070. Buona serata
Alessandro
Una volta effettuata la affrancazione e venduto L’immobile a prezzo di mercato il nuovo proprietario, prima di rivenderla a sua volta, deve rifare L’affrancazione?
Dario D'Orta
Sì, è così.
Nel mio primo post sul tema avevo infatti scritto che il vincolo deve seguire il bene anche nei successivi trasferimenti, cosa che, secondo la Cassazione, è “conforme, sotto il profilo teleologico, ad una politica del diritto volta a garantire il diritto alla casa, facilitando l’acquisizione di alloggi a prezzi contenuti (grazie al concorso del contributo pubblico), ai ceti meno abbienti: e non certo quella di consentire successive operazioni speculative di rivendita a prezzo di mercato”.
https://dariodortaimmobiliare.com/?p=1833
Buona serata.
maurizio
Salve,
ho presentato la domanda di affrancazione al Comune di Roma a febbraio 2016. Ho sentito dire che ci dovrebbe essere un modo per controllare online se la pratica risulta completa o meno ma non riesco a trovare tale informazione sul sito del comune. Qualcuno potrebbe aiutarmi?
grazie
Maurizio
Dario D'Orta
Gentile signor Maurizio, lo stato di attuazione della pratiche di affrancazione lo trova a questo link:
“Dipartimento di Urbanistica di Roma Capitale”
Buona giornata.
Gianluca
Salve,
io sarei interessato alla vendita del mio appartamento a prezzo di mercato, PDZ B89 Piansaccoccia. La domanda è: Sono costretto ad acquistare una nuova abitazione o posso semplicemente estinguere il mutuo senza l’obbligo di dover acquistare un altro immobile? Grazie in anticipo.
Buona serata e serena Pasqua,
Gianluca
Dario D'Orta
Gentile signor Gianluca,
al fine di capire meglio la sua situazione, la inviterei a contattarmi al 3397671070, entro domani oppure da martedì 18/4.
Buona serata.
Dario D’Orta
Michele Di Terlizzi
Gentile Sig. Dario D’Orta, vorrei approfittare della sua competenza per togliermi dei dubbi sull’appartamento che vorrei comprare.
Ho l’atto di assegnazione (datato 1980) dell’appartamento dalla Cooperativa edilizia alla prima proprietaria socia da cui dovrei comprare. Da qui non risulta accenno a piani di zona, edilizia popolare, convenzioni, vincoli.
La mia prima domanda è: come faccio a sapere ufficialmente (quindi senza ombra di dubbio) se l’immobile è in un piano di zona (nel caso, sarebbe pdz Ferratella 37), quindi se l’appartamento è un alloggio PEEP?
La seconda domanda è: come faccio a sapere ufficialmente (sempre senza ombra di dubbio) se, nel caso sia un alloggio PEEP, questo è in diritto di superficie o in diritto di proprietà?
Grazie mille.
Dario D'Orta
Gentile signor Di Terlizzi, quanto lei chiede dovrebbe essere, in primis, desumibile dagli atti di assegnazione e/o compravendita avvenuti in passato e dalle relative convenzioni allegate.
Se vuole, per approfondire la questione, può chiamarmi al 3397671070, così comprendo meglio la questione e se posso esserle d’aiuto o meno.
Buon pomeriggio.
Dario D’Orta
maurizio
Gent.mo Sig. Dario,
ho presentato domanda di affrancazione agli inizi del 2016 ma ad oggi ancora non ho ricevuto alcuna risposta dal comune di Roma. Nel caso in cui decidessi di vendere l’appartamento non al prezzo di mercato, il comune dovrebbe cominucarmi il prezzo di vendita? Sa fornirmi indicazioni di come poter richiedere la cifra a cui poter vendere l’appartamento?
Grazie infinite
Maurizio
Dario D'Orta
Gentile signor Maurizio, ad oggi non mi risulta che Roma Capitale certifichi il prezzo massimo di cessione, pertanto lei dovrebbe procedere autonomamente, tramite un tecnico che si assuma la responsabilità di individuarlo e certificarlo.
In ogni caso, la invito, se crede, a contattarmi al 3397671070, al fine di approfondire la questione.
Buon pomeriggio.
Dario D’Orta