Il 6 maggio 2016 il Commissario Straordinario di Roma Capitale ha firmato la delibera che elimina i vincoli sul prezzo massimo di cessione e locazione per gli alloggi PEEP.
Riguardante gli alloggi dei Piani di Edilizia Economica e Popolare e attesa da tempo, questa delibera si applica alle vendite successive al primo atto di trasferimento, pertanto sono escluse quelle tra chi ha realizzato l’alloggio ed il primo acquirente, su cui rimane fermo il vincolo relativo al prezzo massimo di cessione.
Nella delibera siglata dal Commissario Tronca sono elencati criteri e modalità di calcolo per l’eliminazione dei vincoli per alloggi edificati su aree concesse in diritto di superficie o cedute in diritto di proprietà.
Questa delibera recepisce definitivamente la sentenza della Cassazione n. 18135 del 16 settembre 2015. La Corte aveva infatti stabilito che il vincolo del prezzo massimo di cessione permanesse in tutte le vendite successive, salvo la rimozione tramite il pagamento di un corrispettivo di affrancazione.
Nello scorso mese di dicembre il Commissario Tronca aveva già deliberato sul recepimento della sentenza, ma non erano ancora stati indicati criteri e modalità. L’attesa di questa nuova delibera è stata forte in tutta la città di Roma, sono infatti tantissimi i cittadini e le famiglie coinvolti in compravendite di alloggi in edilizia agevolata.
Il provvedimento emanato ieri, inoltre, determina il valore venale delle aree comprese nei Piani di Zona. I Piani di Zona interessati sono in tutto 118: 64 del I PEEP e 54 del II PEEP. Quindi, con questo provvedimento, saranno stipulabili le convenzioni integrative ad hoc per la rimozione dei vincoli.
Aggiornamento del 13 maggio 2016
E’ stata pubblicata oggi sul sito di Roma Capitale (nella sezione Deliberazioni e Atti) la Deliberazione n. 40 del 6 maggio 2016. Il testo è scaricabile (il file ha dimensione di 6 Mb) cliccando qui.
Aggiornamento del 26 maggio 2016
Sul sito di Roma Capitale – Dipartimento Programmazione e Attuazione Urbanistica, sono state pubblicate le indicazioni, la modulistica e le FAQ sull’affrancazione, consultabili a questo link.
Aggiornamento del 18 giugno 2016
E’ stata pubblicata ieri sul sito di Roma Capitale (nella sezione Deliberazioni e Atti) la Deliberazione n. 104 del 7 giugno 2016, in cui sono approvati gli schemi dei Contratti di Servizio con Risorse per Roma S.p.A. La società, tra l’altro, dovrà proseguire nel compito di supporto alle attività del Dipartimento Programmazione e Attuazione Urbanistica. In particolare:
- al punto 1.4 di pag. 34 è descritta l’attività di supporto all’edilizia popolare;
- il punto 2.6 di pag. 45 e segg. comprende le attività per la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà, l’affrancazione del vincolo del prezzo massimo di cessione e relativa definizione e verifica dei prezzi massimi di cessione, l’attuazione dei Piani di Zona.
Il Commissario Straordinario di Roma Capitale, come specificato nella Deliberazione, autorizza alla sottoscrizione del Contratto, tra gli altri, il Direttore del Dipartimento citato sopra. Inoltre, viene ulteriormente specificato che “con successive determinazioni dirigenziali del Direttore del Dipartimento Programmazione e Attuazione Urbanistica (…) si procederà alla formalizzazione dei relativi impegni di spesa“.
Il testo della Deliberazione n. 104 è scaricabile cliccando qui (il file ha dimensione di 3,22 Mb).
Aggiornamento del 13 agosto 2016
E’ stata pubblicata una nuova delibera che definisce l’iter di affrancazione: su questo puoi leggere il mio post dedicato.
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rina conti
Finalmente un pò di chiarezza.
Ma perchè il dott. Tronca non si presenta alle elezioni?
Non sono certo l’unica ad auspicarlo!
Dario D'Orta
Sì, questa delibera mette chiarezza, attesa da tempo. Non mi risulta che il dott. Tronca voglia assumere un ruolo politico. Vedremo comunque dopo le elezioni come evolveranno le politiche per la casa e l’urbanistica. Buona serata
Paola
Ma con questa delibera verrà sbloccato anche il caos attuale sui rogito e sul fatto che i notai stipulano solo dopo che il venditore abbbia riscattato o affiancato la superficie ? Pensa che ora sarà possibilità inserire una clausola di garanzia o anche un deposito in denare per poter rogitare e concludere la compravendita?
Dario D'Orta
Credo sia opportuno attendere la pubblicazione del testo integrale per capire le indicazioni specifiche. Dopo la sentenza della Cassazione e le delibere comunali, immagino che d’ora in poi potrà e dovrà esserci la necessaria chiarezza per ogni nuovo atto, ma non so se la nuova delibera fornirà modalità anche per gli atti in corso e/o per il pregresso. Non appena la delibera sarà pubblicata integralmente, sarà mia cura aggiornare il post. Buona serata.
giuseppe
Sono perfettamente d’accordo con l’ultimo suo commento circa l’opportunità di attendere la pubblicazione del testo integrale. Sintomatico, per esempio, risulta il mio caso: proprio il giorno 5 maggio 2016 avevo ricevuto da parte degli uffici preposti la raccomandata con il conteggio da pagare per la trasformazione del diritto di superficie in piena proprietà e mi stavo precipitando a effettuare in in unica rata il bonifico senza attendere la possibilità dei 45 gg di tempo possibili. Ma gli stessi impiegati mi hanno consigliato di attendere, sperando che abbiamo tutti ( compreso notai e uffici “competenti” ) le idee più chiare. Speriamo che la delibera chiarisca tutte le fattispecie e non crei altri dubbi e/o tempi biblici per la sua fattiva applicazione. La ringrazio sin da ora per il suo impegno a pubblicare al più presto il testo integrale. Cordialità Giuseppe
Dario D'Orta
Sì, credo proprio abbia senso attendere qualche giorno e studiare il testo nella sua completezza, in modo da adottare la strategia giusta. Buona serata.
Matilde Titone
questo vuol dire che potrò comperare una casa in zona laurentino, solo dopo che i proprietari avranno pagato al comune il riscatto del diritto di superficie e questo diritto nuovo di affrancazione? mi conviene fare il compromesso solo dopo che queste due cose si saranno chiarite e saranno state pagate o posso farlo subito in attesa che l’iter burocratico si perfezioni ? e quanto tempo ci vorrà per poter pagare? o mi conviene cercarci un’altra casa….
Dario D'Orta
La delibera integrale sarà pubblicata dal Comune nei prossimi giorni, per cui riterrei opportuno attendere di conoscere i dettagli, al fine di compiere i passi migliori. Ovviamente parlo in generale, ogni situazione è specifica, ma credo che, dopo tanta attesa, sia preferibile sapere con chiarezza come potersi muovere, dato che la delibera è stata firmata e quindi tra pochi giorni se ne conoscerà il contenuto. Buona serata.
Simona
Buonasera,
Noi siamo gli acqirenti e il 18 maggio p.v abbiamo il rogito. I proprietari di casa (i venditori) che un mese fa hanno già corrisponto al comune di roma il prezzo relativo al vincolo per riscattarlo e venderlo al prezzo massimo di cessazione, stamattina avevano appuntamento per il rogito con il notaio del comune il quale ha rimandato gli atti a data di definirsi.
Aveva infatti ricevuto una comunicazione a seguito di questa delibera di sospensione degli atti.
Cosa fare? Che mi consiglia?
Grazie in anticipo
Dario D'Orta
In generale, penso sempre che, se c’è una volontà comune di venditori e acquirenti nel procedere, adempiendo a diritti e doveri, forse si può tentare una mediazione nel senso di coordinare date e scadenze. Ma per fare questo, appunto, c’è bisogno di stabilire ogni passaggio, punto per punto, alla luce della nuova delibera. Immagino infatti che il notaio abbia rimandato proprio in attesa della delibera, il cui testo dovrebbe essere noto nei prossimi giorni, Avrei però bisogno di conoscere maggiori dettagli per darle un parere specifico, per cui la inviterei a contattarmi al 3397671070, se crede, in quanto ogni situazione è un caso a sè, e non credo sia opportuno generalizzare. Buona serata.
Daniele
Il testo di questa delibera ancora non è stato pubblicato e questo mi insospettisce. Tronca è un commissario straordinario e pertanto gli viene affidata l’esclusiva funzione attuativa, quello che non è la delibera in questione. Se qualcuno ha acquisito alloggi in diritto di superficie oltre il prezzo massimo di cessione deve denunciare alla procura della Repubblica gli illeciti ma non sarà una delibera che potrà sistemare l’immensa truffa dei piani di zona. Il punto importante sono gli inquilini che si sono rifiutati di pagare oltre il prezzo imposto e adesso sono addirittura sotto sfratto ma perchè il commissario non interviene? Non servirebbero delibere ma soltanto applicare le sanzioni previste dalle convenzioni verso gli operatori facendo decadere la convenzione stessa e acquisendo il patrimonio. Evidentemente gli interessi dei notai e dei costruttori sono più forti di quelli dei cittadini onesti che non si sono prestati a partecipare a delle procedure illegali come i rogiti a cifre oltre il prezzo massimo di cessione!
Dario D'Orta
Sulla tempistica di pubblicazione della delibera, la mia esperienza per altri casi mi dice che mediamente ci vogliono circa 10 giorni dalla firma.
Quanto ad eventuali illeciti, è diritto di chiunque denunciarli, laddove si ritiene di dover tutelare i propri interessi. Quanto agli eventuali interessi di altre categorie, abbia pazienza, ma io nel mio blog rappresento solo me stesso e, come avrà notato, questo è un luogo in cui, oltre a descrivere chi sono e cosa faccio, cerco semplicemente di informare sulle tematiche immobiliari, in particolare relative alla città di Roma che è il mio ambito principale di attività. Pertanto, non posso e non voglio entrare in un dibattito su questioni che esulano dalle mie competenze. Se ci sono situazioni da denunciare, ci sono i luoghi e le Istituzioni preposte. Dico questo anche perchè una delibera comunale può al massimo applicare il dettato di una o più leggi per l’ambito locale e non piuttosto il contrario. Mi auguro di essere stato chiaro e spero nella sua comprensione. Buona giornata.
Daniele
“Tematiche immobiliari” è una frase generica che può essere ricollegata a qualsiasi argomento, compreso al ruolo dei notai e dei costruttori che grazie a una politica connivente hanno drogato il mercato immobiliare permettendo nei piani di zona quello che non io ma persone con ruoli istituzionale come il Prefetto Gabrielli o l’ex assessore Caudo hanno definito rispettivamente “vicenda immorale” e “una giungla”. Poi che lei non voglia entrare nel merito lo accetto ma prima di dire che questa delibera “mette chiarezza” ragioniamo su quelle che dovrebbero essere le priorità nel mercato immobiliare di Roma.
Riferimenti:
http://www.romatoday.it/politica/piani-di-zona-nuovi-affitti.html (Caudo)
http://roma.corriere.it/notizie/cronaca/15_dicembre_12/case-coop-vendute-peso-d-oro-senza-luce-il-rischio-sfratti-gabrielli-comune-responsabile-1fd5d3c4-a117-11e5-8534-5a7dc9969e9f.shtml (Gabrielli)
Dario D'Orta
Quello che pubblico sul mio blog da un anno e mezzo, le tematiche immobiliari, lo può vedere da lei stesso, consultando i vari post. E’ tutto pubblico, come il mio profilo, la mia attività. Così come ritengo di essere trasparente nel rapporto che ho con le persone/clienti che incontro ogni giorno. Mi sento però costretto a ripeterle che questo non è un luogo opportuno per denunciare eventuali illeciti, in quanto ce ne sono altri preposti, così come le ripeto (per l’ultima volta) che io sono responsabile di quanto faccio personalmente, e quindi non di quello che fanno altri. Sono d’accordo che un conto è l’opera di chiarezza che una specifica delibera può mettere in atto, un conto le priorità immobiliari di una città come Roma. Il tema diventa complesso, quindi, e, nei miei limiti, cerco di informare su quanto ritengo opportuno, in particolare per la Capitale. Spero di nuovo di aver fornito chiarezza sul mio ruolo, qui. Le assicuro che non voglio sottrarmi a nulla, semplicemente riconosco i miei limiti e le mie responsabilità, personali e professionali, che, mi creda, non sono poche. Buon pomeriggio.
Daniele
Scusi ma sono costretto a precisare e spero definitivamente: chi afferma di aver acquistato oltre il prezzo massimo di cessione alloggi edificati su terreni pubblici con finanziamenti pubblici denuncia implicitamente un illecito, quindi non siamo ne io ne lei a denunciarlo ma l’autore del commento stesso. Ora la logica dovrebbe suggerire a questi signori che hanno sottoscritto atti tali da definirsi nulli di denunciare alle autorità competenti il raggiro qualora ci siano i presupposti e, nel caso non ci fossero non pretendere la delibera che dovrebbe fare chiarezza ma sa tanto di sanatoria. Spero di esser stato chiaro nell’esposizione, buona giornata a tutti.
Dario D'Orta
Immagino, a delibera pubblicata, che ogni persona coinvolta, in ruolo venditore o acquirente, farà quanto opportuno per tutelarsi, vale a dire stipulare a seguito di trattative in corso oppure valuterà come trattare le situazioni pregresse. Per esperienza personale, so che ogni situazione è veramente un caso a sè e quindi è difficile entrare nello specifico, a maggior ragione non conoscendo ancora la delibera nel dettaglio. Come dicevo prima, una delibera comunale è in applicazione di una o più leggi e, ovviamente, non il contrario. Anzi, questa delibera è in applicazione della sentenza della Cassazione che a settembre ha “semplicemente” ribadito il senso stesso della legge e cioè, come lei diceva sopra, che gli immobili finanziati dal pubblico vanno sempre riscattati prima di essere immessi nel libero mercato. Di nuovo buon pomeriggio.
Sonia
Buonasera,
La ringrazio infintamente delle notizie che pubblica nel suo blog con indiscussa professionalità! Mi trovo a chiederLe cortesemente se, a suo parere, questa nuova delibera il Dott. Tronca abbia rimosso o meno l’ostilità del notariato di Roma a rogitare su compravendite per le quali si sta procedendo con il riscatto del diritto di superficie. Da notizie avute sembrerebbe che esiste una circolare interna dei notai che abbia bloccato i rogiti a decorrere dalla delibera Tronca di dicembre 2015, mentre in passato con la dovuta garanzia procedevano tranquillamente.
Grazie e buona serata.
Dario D'Orta
Sui canali ufficiali e pubblici del Notariato non ho trovato notizie in merito alla sua richiesta. Rimane, a mio avviso, sempre opportuno rivolgersi direttamente al proprio notaio di fiducia per le stipule eventualmente da compiere. Con l’occasione, la ringrazio per il feedback positivo su quanto pubblico nel blog. Come già affermato in altri commenti, il mio è semplicemente un compito informativo che desidero portare avanti, pur consapevole delle difficoltà. In ogni caso, ogni commento è per me uno sprone a migliorarmi. Buon pomeriggio.
Paola
Ringrazio infinitamente Lei che, involontariamente, è riuscito a supportarm in un momento veramente difficile ! Buona serata
Dario D'Orta
Sono lieto di quello che lei dice e la ringrazio per questo, proprio in virtù del fatto che, in generale, un blog commentato evidenzia ancor di più una tematica importante e per me è uno stimolo ancora più forte a studiare ed approfondire. Buona serata
Tonino
Buona sera,
leggendo la nuova delibera , noto e spero di sbagliarmi , che le stime del valore venale delle aree sia cresciuto in modo esponenziale passando per il mio caso “laurentino” da 29,95 a 156,19 in meno di 5 anni. Questo comporta secondo il mio parere che gli importi da riconoscere al comune siano altissimi oltre i 20.000 euro. “laurentino ” è per giunta uno dei PdZ più vecchi.
Dario D'Orta
Sì, l’avevo notato anch’io per altri PdZ che mi erano stati segnalati in tal senso. Buon pomeriggio.
enzo
Salve,
scusi la domanda da profano, volevo capire se gli importi a cui si fa riferimento e che andrebbero pagati al comune in base ai valori riportati in tabella, rappresentano sia l’onere da pagare per acquisire pieno diritto di proprietà (e quindi riscattare diritto di superficie) che quelli per affrancarsi dal vincolo del prezzo di trasferimento.
In altre parole, come proprietario di un immobile a laurentino di 56 mq catastali, (acquistato tra l’altro a valore di mercato), pagando la cifra di € 156*55=€ 8736, sarei completamene libero da vincoli per la vendita dell’immobile, o ci sarebbero altri passaggi da compiere?
grazie in anticipo per la risposta
Dario D'Orta
Mi permetto di suggerirle di rivolgersi a “Risorse per Roma” o comunque a Roma Capitale, in quanto credo sia opportuno che la risposta al suo quesito (come a quello di tutti gli altri) meriti un pronunciamento ufficiale e mirato, caso per caso. Mi risulta, salvo novità dell’ultimissima ora, che Risorse per Roma stia prendendo indicazioni concrete da Roma Capitale su come applicare la Delibera 40. Buon pomeriggio.
valerio
Buongiorno,io purtroppo di questa situazione non ci ho capito granchè,anche perchè sono abbastanza ignorante in materia…
La mia domanda è una:
Io ho comprato una casa in zona PeeP (laurentino) dieci anni fa al prezzo di mercato (ipotizziamo 300k).
Adesso per rivenderla dovrei pagare un tot per eliminare il vincolo relativo al prezzo massimo di cessione?Io ho comprato dal primo proprietario dell’immobile,non doveva in teoria pagarlo lui per eliminare il vincolo?
Lo stesso discorso per il diritto di proprietà,non doveva essera a suo carico?E il notaio in tutto questo perchè non ha detto nulla?
grazie in anticipo per la risposta
Dario D'Orta
Quella che lei pone è una questione che riguarda un pregresso su cui, se lo ritiene opportuno, credo che possa e debba tutelarsi. Sul suo caso specifico, non mi esprimo sul tema di singole responsabilità non mie, a costo di apparire evasivo. Allo stesso tempo, sulla Delibera n. 40 leggo che le procedure per l’eliminazione dei vincoli si riferiscono alle seconde vendite, cioè “quelle successive al primo atto di trasferimento (quello cioè intervenuto tra concessionario/cessionario dell’area e socio/acquirente)”. In questi giorni, come noto, fervono le richieste al Comune e a Risorse per Roma da parte di tutte le persone come lei interessate direttamente, per cui, oltre che chiedere lumi a livello tecnico e finanziario, ritengo sia opportuno capire come può e/o deve essere interpretata ed applicata la delibera, in generale e nei casi specifici come quello da lei segnalato. Buona serata.
maurizio poerio
salve, ho venduto un diritto di superficie nel 2011, terzo proprietario, dopo aver comprato nel 1999, zona casal de pazzi, costruito nel 1981; adesso il nuovo proprietario, impossibilitato a vendere, mi chiede di rivedere il contratto di vendita a suo tempo sottoscritto e di affrancare l’appartamento; in base a quanto sopra discusso cosa dovrei fare?
grazie
Dario D'Orta
Quello che lei propone è un caso specifico e quindi merita un approfondimento. Mi può contattare al telefono (il mio numero lo trova in fondo a destra, in questa pagina). Le dico comunque che potrò fornirle indicazioni esclusivamente relative al mio campo professionale ed in base a quanto emerso finora sull’applicazione della delibera (cosa su cui mi risulta che gli Uffici competenti stanno ancora lavorando). Buona serata.
Marco
Salve,
volevo esporre il mio caso.
Ho effettuato il compromesso per acquistare un appartamento in zona peep (quartiere Torraccia).
Il proprietario ha effettuato la cessione in proprietà .
Sull’atto di cessione in proprietà (in presenza del notaio il proprietario e un delegato di ROMA CAPITALE) c’è scritto che l’appartamento non ha più alcun vincolo con ROMA CAPITALE.
A quanto pare ora i notai sono orientati a non stipulare anche per chi è in piena proprietà perchè sulla delibera viene scritto che anche se si è in piena proprietà bisogna pagare comunque un’ “affrancazione” per liberare l’immobile dalla convenzione, oltretutto scaduta.
Ora mi ritrovo in mezzo a questa situazione con compromesso fatto e mutuo deliberato.
Come devo comportarmi?
è possibile che i notai non stipulino in questa condizione?
Dario D'Orta
Quello che lei pone, in effetti, sembra essere coerente con quanto affermato dalla Delibera 40, alla fine di pagina 3. In ogni caso, vanno sentiti gli Uffici competenti sul singolo caso, per capire il loro orientamento a riguardo e per conoscere l’eventuale quantificazione dell’affrancazione. Buon pomeriggio.
alessandro
Ho un appartamento a metà con il rogito, nel senso bloccato fino alla delibera- Volevo sapere quanto corrisponde 120,79 su 86 mq.
Qualcuno potrebbe darmi una mano al fine che io sappia quanto dovrei corrispondere al Comune di Roma per togliere il vincolo?
Dario D'Orta
A me risulta che gli Uffici preposti stiano ancora definendo le procedure per applicare la delibera, per cui credo sia opportuno conoscere nel dettaglio i criteri che saranno applicati e valutare ed agire di conseguenza. Inoltre servono altri parametri (metri cubi, dati convenzione, tempo residuo, ecc.) per effettuare il calcolo. Mi può contattare per uno scambio informativo sull’argomento, ma, come dicevo prima, è opportuno conoscere gli orientamenti degli Uffici nello specifico. Buona serata.
Sonia
Buongiorno, leggo con piacere che il suo sito è costantemente aggiornato e, come già le avevo scritto nel precedente messaggio, è per me di un aiuto indecifrabile. Quindi il commissario Tronca ha fortunatamente confermato a Risorse per Roma l’Istruttoria della domande relative alla richiesta di affrancazione o diritto di superfice! Ora Le chiedo se gentilmente può riferirmi se è a conoscenza del tempo occorrente per l’espletamento della pratica…mi trovo purtroppo in una situazione molto delicata in quanto sono nell’impossibilità di rogitare fino anche non sarò in possesso della nuova convenzione che svincoli la precedente dal prezzo massimo di cessione! Inoltre l’acquirente vuole procedere a breve con una causa civile e il notariato di Roma è sempre dell’avviso di non procedere con il rogito malgrado io abbia presentato al Dipartimento dell’urbanistica tutte e due le domande (riscatto di diritto di superficie e affrancazione) Inoltre per quanto concerne l’affrancazione ho anche presentato tutta la documentazione occorrente per richiedere l’urgenza! La ringrazio anticipatamente della diponibilità e Le auguro una buona giornata.
Dario D'Orta
Al momento non mi risulta che ci siano stime sui tempi di evasione delle pratiche. Ad ogni modo, per approfondire, se vuole mi può contattare direttamente al 3397671070. Buona giornata.
Stefano
Buongiorno Dott. D’Orta. In merito alla affrancazione dai vincoli per alloggi PEEP volevo chiederle se, per sua esperienza diretta o indiretta, aveva mai avuto a che fare con il Piano Barcaccia (Torre Gaia/Romanina/Tuscolana). Purtroppo ho un appartamento (in comproprietà quadrupla!) in questo quartiere ma si tratta di un Piano Integrato e non di un Piano di Zona in senso stretto.
Grato per la sua attenzione.
Dario D'Orta
Buongiorno a lei. Non ho esperienza diretta sul Piano Barcaccia. Ad ogni modo, per approfondire, se vuole mi può contattare direttamente al 3397671070. Buona giornata.
Sonia
Buongiorno Dottore,
La disturbo nuovamente…. ha notizie in merito alla lavorazione delle richieste di affrancazione presso Risorse per Roma? Da fonti varie ho appreso che hanno iniziato ma ancora c’è molta confusione in quanto mancano le direttive precise e inoltre sembrerebbe che i nuovi dirigenti non approvino l’operato dei vecchi!
Io sono sempre nella stessa situazione anzi forse peggio!
Grazie infinite della disponibilità e buona giornata
Dario D'Orta
C’è attualmente la fase di normale transizione, dovuta all’elezione della nuova sindaca e della nomina conseguente della nuova giunta. Ad ogni modo, per approfondire, può contattarmi direttamente, per fare il punto della situazione. Buona serata.
Laura Pellegrino
Buongiorno è dal 13 giugno 2016 che ho presentato tutta la documentazione per l’affrancazione al Dipartimento , quella per interderci per il diritto d’urgenza perchè il mio appartamento a Spinaceto, zona 46 è stato venduto con preliminare registrato. Ogni settimana o telefoniamo ai numeri 06 83199100 oppure agli interni 461 / 494 / 314 / 517 o ci rechiamo di persona ma ci rispondono che il Comune ancora non li ha forniti di programma per fare i conteggi e nè tanto meno ci ha dato direttive in proposito ! Come mai se il Signor Tronca ha lasciato tutto sistemato come dite voi ? Perchè non si è divulgata la notizia dellìaffrancazione ? Nessuno lo sa, lo sappiamo solo noi poveri disgraziati che per colpa di qualcuno che non aveva meglio da fare si è inventata la delbera 40 del 6/5/2016 ! Devo restituire il doppio della caparra !!!!!!!
Dario D'Orta
Come commentato anche sopra, è chiaro che questa è anche la fase di transizione del governo della città che, in parte fisiologicamente, sta rallentando le procedure. E’ chiaro che questo non facilita (tutt’altro) la sua e le tantissime altre compravendite già in corso e, più in generale, anche le sole intenzioni e desideri di tante altre persone di compravendere un’abitazione in edilizia agevolata. Purtroppo al momento non sono in grado di fornire notizie più aggiornate, sarà mia cura comunque farlo non appena ce ne fossero. Buona serata.
Alessandra
Alla luce dell’ennesima delibera del 5 agosto 2016, non mi sembra ancora chiarito il caso dei proprietari che, avendo già riscattato il diritto di superficie ed avendo un ATTO PUBBLICO che sostituisce la vecchia convenzione con la Legge “Bucalossi”, sono a tutti gli effetti proprietari dell’immobile e del relativo terreno, atto che peraltro recita testualmente: “Le limitazioni hanno avuto efficacia per 20 anni e scaduto tale termine non vi sarà alcun limite alla facoltà di disposizione e godimento dell’alloggio, nè alcun obbligo nei confronti di Roma capitale”.
Qualora il Comune di Roma pretendesse anche per questi immobili l’affrancazione, sarei curiosa di sapere cosa dovrà scrivere il notaio sull’atto che di fatto è il doppione di quello redatto al momento del riscatto della superficie!!!
Dario D'Orta
La sua è la domanda di molte altre persone interessate alla questione, e credo sarebbe utile porla al Dipartimento quanto prima, in modo da avere chiarezza in merito, a partire proprio dalla nuova delibera in cui, a pagina 4, nei primi paragrafi dell’Allegato A, sono citati i soggetti ammessi e l’ambito di applicazione. In attesa di eventuali ulteriori sviluppi, auguro buona giornata e buon Ferragosto.
Alessandra
Si infatti il punto è proprio il paragrafo da lei citato che parla di convenzioni sottoscritte tra Roma Capitale e i concessionari/cessionari. Chi ha fatto il riscatto del terreno non ha più in piedi la convenzione con Roma Capitale. Grazie e Buon Ferragosto
Sonia
Salve dottore leggo con immenso piacere che qualcosa si sta definendo positivamente per la mia situazione e di molti altri cittadini ! Volevo gentilmente chiedere se la prossima settimana posso disturbarLa telefonicamente in quanto avrei bisogno di qualche Suo prezioso consiglio! La ringrazio sempre dell’immenso aiuto che mi ha fornito ! Buona serata
Dario D'Orta
Sì, mi può senz’altro chiamare. Buona serata.
Fabio
Salve,
avrei bisogno di ricevere un chiarimento in merito all’affrancazione del prezzo di massima cessione dell’immobile assegnato con diritto di superficie e la trasformazione di tale diritto in diritto di proprietà.
In particolare, la mia domanda verte sul fatto che non ho ben capito se la mera trasformazione del diritto di superfice in diritto di proprietà può di fatto già eliminare il prezzo di massima cessione imposto dalla convenzione al tempo stipulata ovvero devo anche espletare la procedura di affrancazione?
Pertanto, avendo un immobile assegnato in diritto di superficie e volendolo o concedere in locazione o in caso venderlo, quale delle eventuali due procedure mi conviene espletare prima?
saluti
Fabio
Dario D'Orta
Buongiorno, signor Fabio. Sarebbe opportuno approfondire, conoscendo altri dettagli relativi al suo immobile, al Piano di Zona, per aiutarla a capire come muoversi in generale. Se vuole, quindi, può contattarmi direttamente al 3397671070. Buona giornata.
andrea
Salve, io ho in diritto di superficie un immobile acquistato nel 2004 nel PDZ B32. Mi domando se mi conviene affrancare dal vincolo del prezzo di massima cessione oppure la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà?
che vantaggi avrei a fare la seconda scelta in caso di vendita e quanto potrebbe costare orientativamente in più?
saluti
Dario D'Orta
Gentile signor Andrea, per una valutazione complessiva in vista di una compravendita occorrerebbero ulteriori elementi, tra cui la determinazione dei costi di trasformazione e/o affrancazione, se li ha già chiesti al Comune di Roma. Per approfondimenti, mi può contattare al 3397671070. Buona serata.
ETTORE ROSSI
Per l’affrancazione, rimozione dei vincoli del prezzo massimo di cessione, non riesco a compredere se per il calcolo che faranno, valuteranno solo ed esclusivamente i corrispettivi di concessione escludendo a priori le indennità di esproprio, l’occupazione di urgenza e le OO.UU.
Il complesso edilizio dove ora abito, nel quartiere ACILIA SALINE (Piano di Zona B36) è pervenuto alla Cooperativa assegnante per costruzione effettuata sull’area concessa in diritto di superficie per anni 99 (novantanove) rinnovabile dal Comune di Roma con convenzione ai sensi dell’art. 35 della Legge 865/1971 in data 3 dicembre 2001, a rogito del Notaio Ungari Trasatti.
La delibera 40 a pag. 2, prevede la seguente modalità: “…valore venale delle aree …Euro/mc * 60%, da moltiplicare per la volumetria del lotto………..a cui va sottratto il corrispettivo già versato per l’area….”
Parlano di volumetria virtuale o di volumetria reale?
Cosa intendono per “corrispettivo già versato” ? L’art. 35 della legge 865/1971 prevede che la convenzione edilizia deve:
La convenzione deve prevedere:
a) il corrispettivo della concessione e le modalità del relativo versamento, determinati dalla delibera di cui al settimo comma con l’applicazione dei criteri previsti dal dodicesimo comma;
b) il corrispettivo delle opere di urbanizzazione da realizzare a cura del comune o del consorzio, ovvero, qualora dette opere vengano eseguite a cura e spese del concessionario, le relative garanzie finanziarie, gli elementi progettuali delle opere da eseguire e le modalità del controllo sulla loro esecuzione nonché i criteri e le modalità per il loro trasferimento ai comuni od ai consorzi;
c) le caratteristiche costruttive e tipologiche degli edifici da realizzare;
d) i termini di inizio e di ultimazione degli edifici e delle opere di urbanizzazione;
e) i criteri per la determinazione e la revisione periodica dei canoni di locazione, nonché per la determinazione del prezzo di cessione degli alloggi, ove questa a consentita;
f) le sanzioni a carico del concessionario per l’inosservanza degli obblighi stabiliti nella convenzione ed i casi di maggior gravità in cui tale inosservanza comporti la decadenza dalla concessione e la conseguente estinzione del diritto di superficie;
g) i criteri per la determinazione del corrispettivo in caso di rinnovo della concessione, la cui durata non può essere superiore a quella prevista nell’atto originario.
Quindi, considerano ai fini dei conteggi anche le OO.UU.?
Dario D'Orta
Gentile signor Rossi, quello che lei pone credo sia opportuno chiederlo direttamente al Comune di Roma, al fine di ottenere risposte mirate ed ufficiali. Per ulteriori approfondimenti inerenti valutazioni a livello immobiliare, mi può contattare al 3397671070. Buona serata.
Maurizio Salzano
Buona sera,
le scrivo perchè vorrei prendere in affitto un appartamento costruito su un terreno con diritto di superficie.
I proprietari sono preoccupati che la sentenza da lei citata riguardi anche l’affitto e non solo la cessione.
Secondo lei hanno ragione? che posso fare per ottenere un chiarimento in merito?
La ringrazio per l’attenzione.
Dario D'Orta
La Delibera 40 (scaricabile nel post qui sopra) comprende anche la locazione, pertanto intanto occorre verificare che l’immobile sia soggetto ad essa e poi rivolgersi al competente Ufficio comunale: http://www.urbanistica.comune.roma.it/uo-edilizia-sociale-contatti.html
Ad ogni modo, può contattarmi per approfondimenti al 3397671070. Buona serata.
Maurizio Salzano
la ringrazio
Valeria
Buonasera Dottore
nel marzo 2016 ho stipulato il preliminare per l’acquisto di un appartamento in zona Laurentino, regolato dal diritto di superficie. Gli attuali proprietari avevano già provveduto a regolarizzare il “diritto di superficie” ma stavano aspettando di saldare anche l’affrancazione.
Mai potevo credere di arrivare a dicembre senza poter rogitare regolarmente. Le risulta che la situazione è ancora “bloccata”?
Come mi consiglia di procedere? A giugno partorirò e vorrei entrare per tempo nella casa nuova. Ci sono delle “priorità” per urgenze del genere? Sa per caso a chi posso rivolgermi (num di Tel.)?
Grazie mille per la sua disponibilità.
Dario D'Orta
Mi può contattare in orari d’ufficio al 3397671070, almeno così posso comprendere nel dettaglio la sua situazione e quindi valutare se e come poterla aiutare direttamente o indirizzandola a chi di competenza. In ogni caso, per l’affrancazione che è a carico del proprietario, come lei sa, è competente il Dipartimento di Urbanistica di Roma Capitale.
Attendo una sua eventuale chiamata, nel frattempo le porgo i migliori auguri per il suo futuro personale e familiare.
Buona serata.
gaia
Buongiorno,
mi piacerebbe acquistare la proprietà di una casa su cui vige il diritto di superficie in zona Casal dei Pazzi/ Talenti.
L’agente immobiliare mi dice che è stata richiesta l’affrancazione a luglio e che la situazione dovrebbe sbloccarsi a gennaio.
Dovendo chiedere un mutuo, immagino di non potermi muovere in nessun modo fino ad affrancazione effettuata, giusto?
Inoltre, verosimilmente, è possibile che i tempi siano realmente questi o c’è la possibilità che la situazione si prolunghi in maniera indefinita come con tutte le cose del Comune di Roma?
Mi consiglia di infilarmi in questa impresa o è meglio (per riuscire fattivamente a concludere qualcosa in tempi relativamente brevi) cercare un’ altra casa con un normale diritto di proprietà?
Dario D'Orta
Come giustamente da lei sottolineato, la questione dei tempi è complessa, data anche la connessa richiesta di mutuo, e non sono in grado, ovviamente, di prevedere la tempistica che sarà adottata dal Comune di Roma. La invito comunque a contattarmi, per capire meglio le sue esigenze, al 3397671070. Buona giornata.
Daniele
Buongiorno Dott.,
ho letto con molta attenzione i suoi precisi e puntuali post, il suo è l’unico sito dove si tratta questo importassimo tema con competenza e dovizia di particolari. Ho acquistato in diritto di superficie alcuni mesi prima della benedetta (maledetta) sentenza delle sez.unite e avrei alcuni dubbi da sottoporle avendo studiato per bene le delibere e tutte le risposte ai post.
1) nella delibera 33/2015 si parla chiaramente di “conguaglio”; infatti si prevede testualmente che “(…) potrà procedersi all’affrancazione nelle ipotesi in cui sia già noto il prezzo definitivo di acquisto delle aree ovvero nelle ipotesi in cui sia noto solo il prezzo provvisorio se l’avente titolo si impegni a versare quanto richiesto da Roma Capitale a titolo di CONGUAGLIO, una volta determinato il costo definitivo del piano, rinunciando, contestualmente, ad opporre diritti in relazione al corrispettivo dell’affrancazione”
A tal fine viene espressamente prescritto, e alla delibera 33 come lei sa viene allegato il fac-simile di atto per l’affrancazione, che nell’atto stesso il proprietario superficiario dell’immobile si impegna a inserire nell’ipotetico futuro atto di mutuo in caso di successiva vendita l’impegno a pagare il conguaglio (che quindi “sopravvive” chissà per quanti anni), pena la nullità dell’affrancazione.
Ora, a parte constatare che un impegno siffatto significa firmare un assegno “in bianco” al comune il quale, se capisco bene, nonostante mi chiede di pagare già oggi un’ingente somma per l’affrancazione (dalla lista delle pratiche in corso pubblicata sul sito del comune si evince una media di 20.000 euro per appartamento) , un domani, anche fra 10 anni, potrebbe richiedermi X € di conguaglio (anche 100.000! non c’è un limite!) senza che io possa opporre eccezioni, osservo che questo tema del conguaglio, nella successiva delibera 40/2016 è solo parzialmente richiamato (c’è un riferimento a pag.7 quando si parla di prezzo “provvisorio” o “presunto” e in questo caso vale il principio sopra descritto).
Ora mi chiedo: è davvero come prevede la delibera 33 o in qualche modo la delibera 40 ridimensiona le mie paure? Avviando oggi la procedura in essere per l’affrancazione e pagando il corrispetivo calcolato secondo la complicata formula della delibera 40, questo è un corrispettivo “a chiudere” o c’è la spada di damocle di un futuro conguaglio di importo ignoto? Come si fa a capire se il prezzo che il comune comunica in fase di prima istanza è “provvisorio” o “definitivo”?
2) Nella delibera 40, l’allegato B dovrebbe contenere, in teoria, tutti gli elementi per potersi calcolare “in casa” dati alla mano, il corrispettivo dovuto per l’affrancazione (secondo la formula di pag.29). Tuttavia c’è un punto oscuro: il fattore “r”, ossia il parametro di abbattimento del 15% del valore venale “(…) esclusivamente agli immobili realizzati a credito ordinario, cioè quelli che non beneficiano di finanziamenti pubblici”.
Mi chiedo: da dove si evince se il mio immobile rientra o no in questa casistica? ho a disposizione la convenzione originaria con cui all’epoca il comune ha concesso le aree al costruttore ma non so in che forma possono risultare tali eventuali finanziamenti pubblici. E’ l’unico elemento che mi impedisce di farmi il calcolo dell’importo da pagare per l’affrancazione.
3)Nella delibera 40 del maggio 2016 si specifica che il calcolo del valore venale delle aree è utilizzabile “(…) sia per la determinazione del corrispettivo di affrancazione sia per la cessione in proprietà(…)”. A conferma di ciò, le formule dell’allegato B utilizzando gli stessi valori venali e sono pressochè uguali se non per il fatto che per il diritto di proprietà non è previsto il coefficiente relativo agli anni residui (x=Tresiduo/99) ma si applica coefficiente pieno. Questo sembrerebbe suggerire che il cittadino paga oggi una cifra (magari 20-30 mila euro) per l’affrancazione e se un domani vuole fare la trasformazione in proprietà dovrà pagare una cifra ben più alta (magari 40 mila, venendo meno il coefficiente relativo alla durata residua che essendo minore di 1 un pochino abbatte il corrispettivo).
A questo punto mi chiedo: non conviene fare direttamente la trasformazione? Mi conferma che con la piena proprietà viene meno l’esigenza dell’affrancazione o le due cose viaggiano, su 2 canali separati ed autonomi (e se fosse così sarebbe davvero incredibile e inaccettabile)?
Grazie mille per la pazienza e scusi se sono stato prolisso ma era doveroso spiegare bene
Dario D'Orta
Gentile signor Daniele, la inviterei a chiamarmi al 3397671070, al fine di comprendere meglio se posso esserle di aiuto.
Buona serata.
Dario D’Orta
Maurizio
Buongiorno dottor D’Orta,
avevo preso contatto con Lei lo scorso anno, in relazione ad appartamento sito in Pdz Serpentara II.
a dicembre scorso ho fatto istanza per affrancazione, sto attendendo le comunicazioni di cui sa.
A suo tempo, però (Marzo 2106) mi era arrivata da Risorse per Roma anche la quantificazione per il passaggio a proprietà piena, il relativo importo era stato corrisposto e Risorse per Roma mi ha anche confermato di aver ricevuto il relativo bonifico, poi più nulla da allora ….
le domande che vorrei sottoporLe sono pertanto le seguenti:
nella somma da corrispondere per l’affrancazione sarà (o dovrebbe essere …) ricompresa quella già versata a titolo passaggio a proprietà “piena”?
a seguito dell’arrivo (spero ovviamente prima possibile) della quantificazione per l’eliminazione del vincolo di prezzo massimo cessione, effettuato il pagamento, seguirà un atto dell’ufficio comunale che “attesterà” l’eliminazione del vincolo stesso oppure a Suo parere si renderà necessario la stipula di atto notarile? A me sembra che tale ultimo passaggio non sia previsto/necessario, lo è invece per la trasformazione del diritto di superficie (che è cosa diversa);
Lei che ne pensa?
Grazie mille
Maurizio
Scusi, dimenticavo …:
ma per sapere quale sia il prezzo massimo di cessione su Serpentara II secondo Lei come si fa a saperlo?
non ho visto alcun dato in merito nè sul sito del comune nè tantomeno da altre parti …..
è per considerare come “ultima spiaggia” la ipotesi in caso di urgenza estrema …
Grazie
Dario D'Orta
Mi contatti al 3397671070, al fine di capire se posso esserle d’aiuto in qualche modo.
Buona giornata.
Dario D’Orta
Demetrio
Buongiorno, mi chiedevo se fosse possibile affittare un appartamento in edilizia agevolata a canone concordato ed i passi da seguire per poterlo locare.
Piano di zona Tor Pagnotta costruzione del 1998 , sono il proprietario ed ho fatto domanda di affrancazione.
Grazie
Dario D'Orta
Signor Demetrio, la invito a contattarmi al 3397671070, per capire se posso esserle d’aiuto a riguardo.
Buona giornata.
Dario D’Orta
Alessia Magri
Buonasera , stavo leggendo attentamente questo forum , dove ho trovato delle conversazioni molto utili, ma da quello che ho capito alla fine di tutto è che :
“pagare il riscatto è ancora prematuro in quanto in ambito Comune di Roma le idee sono poco chiare “.
Ho capito Bene ? Mi sono persa qualche conversazione dove si evince chiaramente che le regole per il riscatto ed il calcolo finale sono definitive ed ovviamente anche i tempi di risposta del Comune ?
Ringrazio a tutti per l’ attenzione e spero in buone notize visto che sono anche io proprietaria di un diritto di superficie che vorrrei riscattare .
Dario D'Orta
Gentile signora Magri, se crede, può contattarmi al 3397671070, per approfondire la questione, nella speranza di poterle essere d’aiuto.
Buona serata. Dario D’Orta