Nel 2022 è proseguito il trend di crescita nel residenziale, con oltre 30mila unità abitative compravendute in più del 2021.
E’ stato pubblicato ieri dall’Osservatorio dell’Agenzia delle Entrate il Rapporto immobiliare residenziale, relativo al 2022, realizzato in collaborazione con l’Associazione Bancaria Italiana (ABI).
Le abitazioni compravendute
Le case compravendute nel 2022 sono state 784.486, oltre 30mila in più rispetto al 2021, per un incremento percentuale pari al +4,7%.
Questa crescita segue quella rilevata lo scorso anno, post-pandemico, in cui venne raggiunto un +34% rispetto al 2020.
Nel 2022 prosegue quindi la dinamica con il segno più, sebbene l’Agenzia delle Entrate faccia rilevare come l’andamento complessivamente positivo dell’anno sia dovuto ai primi due trimestri, mentre negli ultimi due si è verificato un calo, fino ad arrivare in territorio negativo. Nella seconda metà del 2022, infatti, hanno cominciato a far sentire gli effetti due fenomeni importanti: l’alta inflazione e l’aumento dei tassi di interesse (tuttora in corso).
Oltre al dato di crescita delle compravendite a confronto con il 2021, l’Agenzia segnala che è aumentato il valore dell’intensità del mercato, passato da 2,17% a 2,27% (vale a dire 2,27 abitazioni transate ogni 100 censite in catasto).
Per quanto riguarda le dimensioni delle abitazioni compravendute, anche per il 2022 quelle maggiormente scambiate in assoluto sono quelle con superficie tra 50 m² e 85 m², quasi 242 mila, pari a circa il 30% del totale.
Tra le grandi città, il tasso di crescita è positivo in particolare per il mercato residenziale di Milano (+6,1% rispetto al 2021). Piuttosto accentuati risultano gli incrementi anche a Palermo e a Torino, con un aumento di compravendite dell’11,3% e del 5,9% sul 2021.
Roma detiene la quota più elevata di transazioni tra le grandi città (poco più di 40 mila, pari al 33%), ma con un rialzo più contenuto (+3% sul 2021).
I posti auto e le pertinenze
Nel 2022 sono stati scambiati, a livello nazionale, 153.726 depositi pertinenziali, in crescita, rispetto al 2021, del 9,1%. Le compravendite di box e posti auto, oltre 450.000 nel 2022, sono in lieve aumento del 3,2% rispetto all’anno precedente.
La nuda proprietà
L’Agenzia, nell’evidenziare che questa tipologia di transazione rappresenta una quota sul totale delle abitazioni compravendute pari al 3,4%, nel 2022, il volume di scambi (quasi 28mila) del diritto di nuda proprietà per le abitazioni è rimasto sostanzialmente stabile, +0,4% rispetto al 2021. Un terzo degli scambi è concentrato nel Nord Ovest.
I mutui ipotecari
Nel 2022 sono avvenuti 364.127 acquisti di abitazioni assistiti da mutuo ipotecario che, nonostante la crescita dei volumi di scambio, risultano in lieve diminuzione, -0,6% rispetto al 2021. Le compravendite assistite da mutuo ipotecario sono ancora a livelli sostanzialmente analoghi a quelli osservati nella fase espansiva del 2021, che ha fatto seguito alla variazione negativa del 2020 dovuta alla situazione pandemica.
Sul totale delle compravendite abitative, quelle assistite da mutuo ipotecario ammontano al 46,4%.
Sul totale delle abitazioni acquistate da persone fisiche, quelle effettuate con mutuo hanno riguardato poco meno della metà degli scambi, 48,4%, incidenza in calo, rispetto al 2021, quando gli acquisti con ipoteca sono stati pari al 51,1%.
Il capitale complessivo finanziato per l’acquisto di abitazioni ammonta, nel 2022, a 50,3 miliardi di euro, in crescita dell’1,2% rispetto al 2021.
Le locazioni
Nel 2022 i nuovi contratti di locazione trasmessi telematicamente o presentati allo sportello per la registrazione è stato di poco superiore a 1,6 milioni, per una decrescita dell’1,6% rispetto al 2021. Questi contratti hanno interessato quasi 2 milioni di immobili.
Limitando l’analisi ai soli immobili locati per intero, le unità ad uso abitativo oggetto di nuovo contratto di locazione sono state 1.297.044, circa l’80% del totale, in calo di poco più del 2% rispetto allo scorso anno.
Oltre 320.000 risultano gli immobili locati ad uso non abitativo, anche in questo caso con una variazione negativa sul 2021 pari al -3,0%.
Il canone medio annuo per unità di superficie – fermo restando, sottolinea l’Agenzia delle Entrate, la sua valenza puramente indicativa – si conferma più elevato nei contratti di locazione agevolati per studenti (81,3 €/m²) e più basso nei contratti ordinari di lungo periodo (71,9 €/m²).
L’indice di accessibilità
Anche in questo Rapporto, l’ABI ha elaborato un indice di accessibilità (affordability) che sintetizza l’analisi dei vari fattori (reddito disponibile, prezzi delle case, andamento, tassi di interesse sui mutui) che influenzano la possibilità, per una famiglia media, di acquistare con un mutuo un’abitazione al prezzo medio di mercato.
Dagli andamenti contrastanti evidenziatisi nel periodo preso in esame, la leggera riduzione del prezzo relativo delle case che si contrappone ad un aumento del livello dei tassi di interesse, deriva una dinamica in lieve calo per il 2022 dell’indice di affordability, soprattutto nel corso della seconda metà dell’anno, in corrispondenza con il rialzo dei tassi di intervento della BCE.
A fine 2022 l’indice risultava pari al 13,6%, vale a dire 1,2% in meno rispetto ai livelli dell’anno precedente. Nonostante tale riduzione, le condizioni di accesso all’acquisto di una abitazione continuano a rimanere su valori elevati nel confronto storico.
Da notare che, in coerenza con le dinamiche descritte in precedenza, negli ultimi 3 mesi è proseguita la flessione dell’indice di affordability, che infatti a marzo 2023 risultava pari al 12,8%, 7 decimi meno del dato di fine 2022, ma valore coerente con i livelli di fine 2016 e quasi doppio rispetto a gennaio 2014.
In prospettiva
Il Rapporto sul 2022 fa emergere un mercato immobiliare a due facce, per cui nella seconda parte dell’anno si sono manifestati gli effetti dell’inflazione e dell’aumento dei tassi di interesse. Questi fenomeni sono tuttora presenti e influenti sul mercato e vedremo nelle prossime rilevazioni di giugno sulle compravendite e sui prezzi delle abitazioni quali saranno le eventuali conseguenze.
Per rimanere aggiornato su tutti gli aspetti del mercato immobiliare, puoi consultare i post pubblicati qui sul mio blog nella categoria dedicata.
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