Nella Legge di Bilancio 2024 è stata inserita la plusvalenza tassata sulla cessione di immobili riqualificati col superbonus.
Tra le norme inserite nell’ultima Legge di Bilancio, ce n’è una relativa alla tassazione connessa alla vendita di immobili riqualificati con il superbonus.
Questa norma fa riferimento alle cessioni avvenute dal 1° gennaio 2024 in poi.
La plusvalenza sugli immobili riqualificati con il superbonus
Se finora la plusvalenza veniva considerata per le vendite avvenute entro cinque anni dall’acquisto, per il nuovo provvedimento vengono presi in esame i dieci anni successivi alla fine dei lavori di superbonus.
Questa norma sulla plusvalenza è applicabile anche se i lavori siano stati eseguiti dagli altri aventi diritto (ad es. il locatario), invece che dal cedente.
Se si rivende l’immobile riqualificato entro dieci anni dalla fine dei lavori, questa cessione è oggetto di osservazione da parte del fisco. Il guadagno ottenuto dalla vendita dell’immobile riqualificato con il superbonus genera una plusvalenza e viene compreso nei “redditi diversi”.
Sono previste due esenzioni a questo nuovo regime:
- immobile pervenuto per successione;
- immobile destinato ad abitazione principale per la maggior parte del tempo considerato.
L’arco dei dieci anni viene posto sotto osservazione se si è fruito dello sconto in fattura o della cessione del credito. Se invece si è optato per la normale detrazione portata in dichiarazione dei redditi, l’importo dei lavori effettuati viene imputato come costo sostenuto per il bene ceduto.
I dieci anni posti sotto osservazione
A seguire, vediamo come vengono suddivisi i dieci anni in questione:
- se la vendita dell’immobile avviene entro cinque anni dalla fine dei lavori (per i quali sia stata opzionata la cessione del credito o lo sconto in fattura), l’importo speso per gli interventi di superbonus non rientra nella determinazione dei costi sostenuti per il bene ceduto;
- nel caso in cui la vendita avvenga tra i cinque e i dieci anni dalla fine dei lavori (avendo esercitato la medesima opzione sopra indicata), si tiene conto del 50% delle spese sostenute per il superbonus, per cui la plusvalenza tassata sarà più leggera del caso precedente. Per questi immobili, acquisiti o costruiti, alla data della cessione, da oltre cinque anni, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione è rivalutato in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.
La tassazione
La plusvalenza è assoggettabile, a scelta del contribuente, all’imposta sostitutiva del 26% (in base a quanto previsto dall’art. 1 comma 496 della Legge 266/2005) oppure alla tassazione ordinaria.
Le maggiori entrate derivanti da questo provvedimento saranno destinate al Fondo per la riduzione della pressione fiscale.
In prospettiva
Riassumendo: chi ha riqualificato un proprio immobile con il superbonus e lo rivenderà entro dieci anni dalla fine dei lavori, se ha optato per sconto in fattura o cessione del credito, sarà soggetto ad una tassazione più alta in sede di compravendita. Vanno però esclusi da questa ipotesi gli immobili pervenuti per successione e quelli adibiti ad abitazione principale per la maggior parte del tempo trascorso tra la fine dei lavori e la vendita.
Si tratta quindi di una misura che potrebbe incidere su questo segmento del mercato immobiliare nei prossimi anni, considerando anche che, se da un lato è vero che un immobile riqualificato assume un maggior valore, dall’altro quanto previsto in quest’ultima Legge di Bilancio non era ancora noto a chi aveva deciso a suo tempo di investire con il superbonus sulla seconda casa.
Inoltre, potrebbero esserci dubbi sull’applicabilità di questa nuova tassazione sulla plusvalenza nel caso in cui il superbonus sia stato, ad esempio, utilizzato solo a livello condominiale e non anche nel singolo appartamento con gli interventi cosiddetti trainati.
Come sempre, sarà mia cura osservare e raccontare qui sul blog le evoluzioni e i cambiamenti delle normative e del mercato immobiliare.
Intanto, se vuoi conoscere le altre misure per il settore immobiliare comprese nell’ultima Legge di Bilancio, puoi leggere il mio post dedicato.
Aggiornamento del 14 giugno 2024
L’Agenzia delle Entrate ha pubblicato ieri la Circolare n. 13/E, che contiene le indicazioni operative per l’applicazione della plusvalenza.
Tra l’altro, l’Ente fiscale specifica che questo nuovo regime è applicabile anche nel caso in cui i lavori con il superbonus siano stati effettuati “sulle parti comuni dell’edificio di cui fa parte l’unità immobiliare ceduta a titolo oneroso”.
L’Agenzia delle Entrate, nella stessa Circolare, riassume l’ambito di applicazione della plusvalenza, scrivendo che essa “riguarda la prima cessione d’immobili che sono stati interessati dagli interventi ammessi al Superbonus, a prescindere dal soggetto che ha eseguito gli interventi (cedente o altri aventi diritto), dalla percentuale di detrazione spettante, dalla modalità di fruizione di quest’ultima e dalla tipologia d’intervento effettuato”.
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