L’Agenzia delle Entrate ha pubblicato il Rapporto che analizza l’andamento del mercato italiano delle abitazioni nel 2019.
Le compravendite
Nel Rapporto dell’Agenzia delle Entrate pubblicato il 21 maggio scorso, si osserva che le unità abitative compravendute nel 2019 sono state oltre 603mila, superiori a quelle del 2009 (585mila) e in aumento del 4,2% rispetto al 2018.
Il trend di crescita è costante dal 2014, con un picco registrato nel 2016 e con una crescita annua nel successivo triennio pari a circa il 5%.
Nelle macroaree del Nord la crescita ha superato il dato nazionale, con +5,4% nel Nord Est e +5,1% nel Nord Ovest.
I dati delle compravendite relativi alle otto principali città italiane confermano la dinamica espansiva, ad eccezione di Napoli (-2,4%) e Firenze (-7,5%). Milano fa registrare l’incremento più rilevante (+6,9%), seguita da Bologna (+6,2%). Roma mantiene il numero più elevato di transazioni tra le metropoli, 32.759, con una crescita pari al 2%.
Anche l’intensità del mercato, vale a dire la quota di stock compravenduto rispetto al censito, è cresciuta, dall’1,69% del 2018 all’1,76% del 2019.
Nel 2019 sono state vendute abitazioni per un totale di oltre 64 milioni di metri quadrati. La superficie media per abitazione compravenduta è stata pari a 106,2 mq., di poco superiore a quella del 2018 (+0,2 mq.).
Anche nel 2019 il taglio di abitazione maggiormente compravenduto è stato quello compreso tra 50 e 85 mq. (oltre 185mila transazioni), mentre sono stati circa 164mila gli acquisti per abitazioni con superficie compresa tra 85 e 115 mq.
Il fatturato
La stima del valore di scambio annuale, nazionale e per ambito territoriale (che L’Agenzia delle Entrate denomina fatturato), è dato dalla somma dei prodotti ottenuti, per ogni comune per ciascun semestre, moltiplicando la superficie delle abitazioni compravendute per la rispettiva quotazione di riferimento media comunale. Con questi criteri, afferma l’Agenzia, si ha una stima, di larga massima, del valore monetario delle abitazioni scambiate.
Ciò premesso, la stima del fatturato 2019 ammonta complessivamente a 97,5 miliardi di euro, 55,7 dei quali (oltre il 57%) nel Nord. Il maggior tasso di crescita si è registrato nel Nord Est, con +5,4%, mentre i tassi più bassi sono stati osservati al Centro (+0,9%) e nelle Isole (+1,9%).
Pertinenze, box e posti auto
Per quanto riguarda le pertinenze, nel 2019 gli scambi a livello nazionale sono stati 75mila, per un aumento, rispetto al 2018, del 7,4%.
Le compravendite di box e posti auto, più di 353mila, segnano un +4,9% rispetto al 2018, che è un dato di crescita superiore a quello del settore abitativo.
La nuda proprietà
L’analisi dell’Agenzia delle Entrate è stata dedicata anche alla nuda proprietà.
Nel 2019, il volume di compravendita del diritto di nuda proprietà per le abitazioni è cresciuto in Italia, rispetto al 2018, del 4,1%.
C’è un diverso andamento tra le aree geografiche: nel Nord Est la crescita è maggiore (+10,1%), mentre al Sud c’è stato un calo del 6,3%, in decrescita anche il Centro, con -0,9%. Un terzo degli scambi si è verificato nel Nord Ovest, con una crescita del 4,4%.
I mutui ipotecari
I mutui ipotecari sono stati adottati, nel 2019, per circa 287mila acquisti di abitazioni, con un aumento, a confronto con il 2018, dell’1,5%.
Sul totale delle abitazioni acquistate da persone fisiche, quelle con il mutuo hanno riguardato poco meno della metà degli scambi.
Osservando le aree del paese, lievi incrementi si osservano nel Nord-Est e nel Nord Ovest, +2,9% e +1,7%, con un’incidenza vicina al 53,4% nel Nord Est e pari al 52% nel Nord Ovest. Il segno più si osserva anche al Centro (+1,1%), per un’incidenza del 52%. Nel 2019, le compravendite con mutui sono state sostanzialmente analoghe al 2018 al Sud e nelle Isole, e, in queste ultime, l’incidenza è stata minima rispetto alle altre aree del Paese (39,6%).
Le abitazioni ipotecate che si collocano nella classe di superficie tra 85 e 115 mq. e quelle nella classe tra 50 e 85mq. sono quelle maggiormente acquistate e maggiormente ipotecate nel 2019, rappresentando quasi il 60% del totale.
Gli alloggi con superficie fino a 50mq. sono solo il 4% del totale degli acquisti con mutuo ipotecario. Nel 2019, rispetto al 2018, le abitazioni della classe di dimensione maggiore, oltre i 145 mq., hanno mostrato i rialzi più sostenuti, con +3,6%.
Il capitale complessivo finanziato a supporto dell’acquisto di abitazioni, nel 2019, ammonta a 36,5 miliardi di euro, quasi 1 miliardo in più rispetto al 2018, per una variazione del 2,2%, di poco superiore a quella osservata per i volumi (+1,5%).
I rialzi sono stati diffusi in tutto il Paese, con dati che oscillano tra il 3,9% del Nord Est e lo 0,5% del Sud e con l’unica eccezione del ribasso registrato al Centro (-0,3%).
Nel 2019, il capitale unitario per un’abitazione ipotecata risulta in aumento rispetto al livello del 2018: a livello nazionale, il valore medio è di circa 127mila euro, con quasi 140mila euro medi unitari al Centro e con un minimo di 111mila euro nelle Isole.
Nel 2019, il tasso medio applicato ai mutui per l’acquisto di abitazioni si riduce, rispetto al 2018, di un ulteriore 0,04%, arrivando al 2,12%, segnando così un nuovo minimo dall’inizio della serie storica (era a 4,45% nel 2012).
Le locazioni
I nuovi contratti di locazione per le abitazioni nel 2019, trasmessi telematicamente o presentati allo sportello per la registrazione, sono stati quasi 1,753 milioni, il 4,2% in più rispetto al 2018, e sono stati oltre 2 milioni gli immobili interessati.
Per quanto concerne gli immobili locati per intero, sono più di 1,4 milioni, quasi l’80% del totale, per un aumento del +2,7% rispetto al 2018. Crescono anche gli immobili locati ad uso non abitativo, con +3,7%.
In base alla suddivisone per segmento di mercato, l’Agenzia delle Entrate evidenzia che più della metà dei contratti di locazione abitativa sono stati stipulati con la formula dell’ordinario di lungo periodo (contratti non agevolati con durata a partire da 3 anni), un quarto sono stati quelli agevolati concordati, mentre gli ordinari transitori risultano essere stati il 17,4% e gli agevolati per studenti il 4%. Da tener conto che quest’ultima categoria ha avuto una crescita, rispetto al 2018, pari al 18%.
Le abitazioni locate nel 2019 ammontano al 6,1% dello stock potenzialmente disponibile, per 5,4 miliardi di euro di canone totale, corrispondenti a quasi 81 milioni di metri quadrati di superficie.
La superficie media dell’abitazione locata si colloca intorno agli 85 mq., con un canone annuo medio per unità di superficie pari a 67,1 €/mq.
In prospettiva
Il Rapporto dell’Agenzia delle Entrate sulle abitazioni nel 2019 segnala anche le difficoltà attuali del mercato, dovute all’emergenza sanitaria dettata dal Covid-19, e, su questo, rimanda alla pubblicazione del report sul I trimestre 2020 che avverrà ai primi di giugno. Il quadro che emerge dai dati sul 2019 conferma l’andamento complessivo del mercato in ripresa costante da diversi anni, ma, come noto, l’incremento delle compravendite non è stato finora accompagnato da una corrispondente risalita dei prezzi.
Anche sull’aspetto delle quotazioni, dobbiamo attendere il report Istat sui prezzi del primo trimestre 2020, che andrà in pubblicazione ai primi di luglio.
Come sempre, in entrambi i casi, sarà mia cura continuare ad analizzare e commentare gli andamenti del mercato qui sul mio blog.
Intanto, al fine di evidenziare una novità che potrà avere influssi positivi sia sulla vivibilità delle abitazioni che sulle valutazioni di mercato, ti invito a leggere il mio post sul superbonus del 110%, inserito nel recente Decreto Rilancio.
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