Fisco e codice identificativo: come cambiano le locazioni brevi

I provvedimenti degli ultimi mesi hanno modificato la normativa sulle locazioni brevi, dal punto di vista fiscale e delle regole.

Sono due le fonti normative che negli ultimi tempi hanno modificato la disciplina delle locazioni brevi: la Legge di Bilancio 2024 e il Decreto Anticipi.

La nuova disciplina fiscale delle locazioni brevi

Con la Manovra 2024 approvata una settimana fa, per le locazioni brevi è stata modificata l’aliquota della cedolare secca, l’imposta sostitutiva.

L’aliquota della cedolare secca sale dal 21% al 26% per i redditi derivanti dalle locazioni brevi, con la possibilità, per un solo immobile (da indicare in dichiarazione dei redditi), di mantenere il tasso al 21%.

Rimane comunque, per questo regime fiscale, il limite dei quattro immobili da poter destinare alle locazioni brevi, oltre i quali per il locatore/persona fisica si va a configurare un’attività d’impresa.

La norma inserita in Manovra prevede anche che gli intermediari immobiliari e gestori di portali, laddove incassino o gestiscano i canoni, operino come sostituti d’imposta, con ritenuta del 21% sul pagamento del canone.

Sempre riguardo agli adempimenti fiscali, un’altra modifica è relativa alla distinzione tra soggetti residenti al di fuori dell’Unione Europea (a seconda che dispongano o meno di una stabile organizzazione in uno Stato membro) e soggetti residenti nell’UE che non dispongano di stabile organizzazione in Italia.

Il CIN

Con l’obiettivo di garantire la tutela e la trasparenza del mercato, il Governo ha emanato il Decreto Anticipi – convertito in legge il 15 dicembre scorso – con cui è stato introdotto il CIN (codice identificativo nazionale) per le “unità immobiliari ad uso abitativo destinate a contratti di locazione per finalità turistiche, alle unità immobiliari ad uso abitativo destinate alle locazioni brevi (…) e alle strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere”.

Il CIN dovrà essere richiesto, tramite apposite procedure, dal locatore/titolare e sarà assegnato dal Ministero del Turismo, per poi essere inserito in una banca dati nazionale.

E’ previsto l’obbligo, per locatori e titolari, di esposizione del CIN presso gli stabili dove hanno sede gli appartamenti o le strutture. Analogo obbligo riguarda gli annunci “ovunque pubblicati e comunicati”.

I requisiti di sicurezza

Le unità immobiliari, gestite in forma imprenditoriale, devono essere munite dei requisiti di sicurezza degli impianti, in base alle normative statali e regionali.

Sempre con riferimento alle unità immobiliari, il provvedimento recita che, in ogni caso, devono essere “dotate di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti nonché di estintori portatili a norma di legge da ubicare in posizioni accessibili e visibili, in particolare in prossimità degli accessi e in vicinanza delle aree di maggior pericolo e, in ogni caso, da installare in ragione di uno ogni 200 metri quadrati di pavimento, o frazione, con un minimo di un estintore per piano”.

Sanzioni ed entrata in vigore

Tanto per il CIN che per i dispositivi di sicurezza sono previste specifiche sanzioni, in caso di inosservanza della norma:

• immobili proposti o concessi in locazione privi di CIN: da 800 a 8.000 euro;
•  mancata esposizione e indicazione del CIN: da 500 a 5.000 euro + rimozione dell’annuncio irregolare;
• assenza dei requisiti di sicurezza: da 600 a 6.000 euro;
• esercizio di attività imprenditoriale in assenza di SCIA: da 2.000 a 10.000 euro.

L’esatto ammontare delle sanzioni dipenderà, caso per caso, dalle dimensioni della struttura o dell’immobile. Queste ammende non verranno applicate in caso di sanzioni già previste dalle norme regionali.

Le disposizioni previste dal Decreto Anticipi saranno applicate dal sessantesimo giorno successivo alla pubblicazione in Gazzetta Ufficiale dell’avviso con cui sarà comunicata l’entrata in funzione della banca dati nazionale e del portale ministeriale per l’assegnazione del CIN.

Se vuoi conoscere le altre misure per il settore immobiliare nella Legge di Bilancio 2024, puoi leggere il mio post dedicato.

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