E’ stato pubblicato ieri il Rapporto AdE-ABI che descrive l’andamento del mercato immobiliare residenziale nel 2023.
Puntuale come gli anni scorsi, è di ieri la pubblicazione del Rapporto sul mercato immobiliare residenziale, curato dall’Agenzia delle Entrate (AdE), in collaborazione con l’Associazione Bancaria Italiana (ABI).
Le compravendite abitative
Il 2023 vede un calo significativo delle compravendite abitative, per un valore vicino al -10% rispetto al 2022.
Le case transate nel periodo considerato risultano essere in totale 709.591. Il Rapporto evidenzia, infatti, come si tratti di un’inversione del trend di crescita in atto dal 2014 che aveva visto, finora, solo l’episodio del -7,7% del 2020, causato dalla crisi pandemica.
Le aree che hanno riscontrato i cali maggiori sono quelle del Centro e del Nord Est, entrambe a due cifre.
Allo stesso modo, viene segnalata una flessione dell’IMI (intensità del mercato immobiliare) che passa dal 2,27% del 2022 al 2,05% del 2023: l’anno scorso, quindi, sono state vendute due abitazioni ogni 100 censite al catasto.
Per quanto riguarda le dimensioni delle abitazioni compravendute, il Rapporto parla di un calo maggiore per le case più grandi, mentre il taglio fino a 50 m² riesce a contenere la flessione per un valore di circa la metà di quello globale.
Anche le grandi città italiane seguono il trend di calo delle compravendite residenziali, a partire da Bologna, con -16,1%, e poi a seguire Roma, Milano e Firenze, tutte in doppia cifra negativa. Ad ogni modo la Capitale, nel 2023, rimane la metropoli con il maggior numero di transazioni abitative: 34.342.
Pertinenze e posti auto
Nel 2023, a livello nazionale, sono stati compravenduti poco più di 143mila depositi pertinenziali, con una diminuzione media del 7% rispetto al 2022. Box e posti auto, con oltre 402mila transazioni, risultano anch’essi in netto calo, con quasi -11% in confronto all’anno precedente.
La nuda proprietà
Il Rapporto evidenzia come le compravendite del diritto di nuda proprietà siano state, nel 2023, il 3,9% del totale delle abitazioni scambiate, per un valore pari a 28.214. C’è un aumento delle transazioni di nuda proprietà, rispetto al 2022, dell’1,7%.
L’area del Paese in cui è stata maggiormente usata questa tipologia di compravendita è il Nord Ovest, per quasi un terzo del totale, seguito dal Centro con poco più di un quinto.
I mutui ipotecari
Sono state quasi 270mila le case comprate, nel 2023, con un mutuo ipotecario.
Qui il dato di flessione viene espresso nel Rapporto con tutta chiarezza, stante, nell’anno considerato, il fattore frenante costituito dall’aumento dei tassi di interesse. Difatti, si osserva una flessione del 26% facendo il confronto con il 2022.
Sul totale delle abitazioni acquistate da persone fisiche, le compravendite abitative assistite da un mutuo hanno riguardato il 40% degli scambi, mentre l’anno precedente era stato raggiunto il 48,8%. Il Rapporto sottolinea che si tratta della flessione maggiore registrata dal 2011.
Il capitale complessivo finanziato per l’acquisto di abitazioni ammonta, nel 2023, a circa 35 miliardi di euro, oltre 15 miliardi in meno rispetto al 2022, per una diminuzione pari a circa il 30%.
Il valore medio del capitale finanziato risulta di poco oltre i 130mila euro, diminuendo così di oltre 8mila euro rispetto al 2022.
Le locazioni
Nel 2023 il numero di nuovi contratti di locazione – trasmessi telematicamente o presentati allo sportello per la registrazione – è stato di poco superiore a 1,63 milioni, per un +0,3% rispetto al 2022. Questi contratti sono stati relativi a quasi 2 milioni di immobili.
Parlando dei soli immobili locati per intero, le unità ad uso abitativo oggetto di nuovo contratto di locazione sono state circa 1.280.000, poco meno dell’80% del totale, per un -1,1% rispetto al dato del 2022. Quasi 330.000 risultano gli immobili locati per uso non abitativo, in questo caso con segno positivo, +2,1%, sul 2022.
Nel Rapporto, pur avendo una valenza puramente indicativa, si parla del canone medio annuo per unità di superfici. C’è la conferma di un dato particolarmente elevato nei contratti di locazione agevolati per studenti (€ 83,7/m²), mentre il più basso si registra nei contratti agevolati concordati (€ 72,7/m²).
L’indice di accessibilità
Anche in questo Rapporto, l’ABI produce stime delle condizioni di accessibilità delle famiglie italiane all’acquisto della casa attraverso l’elaborazione di uno specifico indice di affordability.
Su questo, il Rapporto si esprime così in sintesi: “Nel 2023, il rialzo dei tassi da parte della BCE ha continuato a riflettersi sulle condizioni di accesso per l’acquisto di una abitazione da parte delle famiglie italiane, con l’indice di affordability che è risultato in riduzione per quasi 2 punti percentuali rispetto all’anno prima. Nonostante tale riduzione, i livelli dell’indice risultano ancora significativamente elevati nel confronto storico, grazie ad un contributo del costo del credito che rimane significativamente positivo e migliore di quasi due punti rispetto a quanto registrato nel periodo pre-crisi finanziaria internazionale (biennio 2006-2007), ma anche ad un progressivo miglioramento del prezzo relativo delle abitazioni che ora fornisce un contributo positivo alle condizioni di accesso all’acquisto di una abitazione. Le tendenze dei primi tre mesi del 2024 sembrano segnare la fine del processo di deterioramento dell’indice di affordability, questo grazie sia alla prosecuzione del miglioramento del prezzo relativo delle abitazioni e sia all’inversione del ciclo di crescita del costo del credito, inversione che dovrebbe essere ulteriormente alimentata in seguito al previsto avvio del processo di riduzione dei tassi di intervento della politica monetaria”.
Pertanto, con un indice che a fine 2023 è arrivato all’11,6% e con i segnali positivi dei primi mesi del 2024 che hanno portato il valore all’11,8%, c’è anche da considerare, come riferito sopra, che l’avvio della riduzione dei tassi da parte della BCE dovrebbe confermare questa risalita in maniera significativa.
In prospettiva
Il Rapporto AdE-ABI sul mercato immobiliare residenziale nel 2023 ha evidenziato in dettaglio le difficoltà emerse da tempo sulle compravendite, soprattutto causate dall’aumento dei tassi di interesse sui mutui.
E’ stato un anno difficile, di flessione, considerando anche che venivamo da un 2022 molto florido, che aveva visto intensi recuperi (talvolta insperati) dopo la tragica situazione pandemica.
Adesso, come descritto nel paragrafo dedicato all’affordability, dobbiamo seguire con attenzione i passi che il mercato riuscirà a fare, anche in considerazione del fatto che le banche già da qualche mese stanno in qualche modo anticipando le mosse di riduzione dei tassi attese dalla BCE.
Se vuoi conoscere nel dettaglio tutte le dinamiche fin qui avvenute nel mercato immobiliare, ti invito a leggere i miei post nella categoria dedicata.
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